市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説

市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説

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市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説 市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説

せっかく土地や建物を所有しているのに、その土地が「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)」で、どのように活用していけば良いかわからず悩んでいる・・・

こんなお悩みにお答えする内容です

  • 「市街化調整区域の土地・家を持っているんだけれど、活用方法が分からない…」
  • 「相続で土地を譲り受けたのだけど、市街化調整区域だった…」

そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか?

確かに、市街化調整区域では、建物の建築は(申請と許可なしには)認められません。

ですので、土地活用や売買活動も大幅に制限されてしまうこともあるでしょう。

だからと言って市街化調整区域の家・土地がまったく売れない・活用できないという訳ではありません。

そして、このケースで一番私たちが避けたいのは、その土地を何もしないでそのままの状態にしてしまうことです。

今回は、そんな市街化調整区域についての概要と、家・土地を活用・売却するときの注意点、ポイントについてお話しています。

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市街化調整区域とは

市街化調整区域の概要

まず、そもそも「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)」とは何かについてからお話していきましょう。

市街化調整区域とは、行政(都道府県)が都市計画に基づき、「市街化を抑制した区域」

市街化調整区域においては、公的な施設であったり、土地や道路の整備といった土地区画整備事業、または農林水産業に関する施設の整備等を行うことは可能です。

ですが、それ以外の目的において新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできません。

また、規模の大小に関わらず、その区域で開発(建物の建設や改築、増築)を行う場合は原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

そして家を建てる場合も、都道府県の許可が必要となります。

更には、増改築をする場合も特定行政庁に申請し建築確認を受けなければなりません。

上記のような特徴がある為、市街化調整区域は不動産価格が落ち込みやすい傾向があります。ですので、売却の際には注意が必要でしょう。

また、市街化調整区域の範囲の設定は行政が定めるため、私たちが自分で決めるということは出来ませんが、将来的に変更される可能性はあります。

なぜ市街化調整区域というものがあるの?

さて、なぜこの「市街化調整区域」があるのかというと、「無秩序な市街化を防止して、計画的な市街化に発展整備させるため」にあります。

世界各国の近代以降の歴史を見ても、統制の無い無秩序な市街化、都市開発は生活環境の悪化をはじめ、様々な悪環境を招くことが確認されています。

その為、多くの先進国においては都市計画制度を整備して、秩序ある開発を目指しています。

例えば、住宅があまりにもランダムに点在するようになると、インフラ設備(電機やガス、上下水道)であったり、公共交通機関もそれに対応しなくてはならなくなり、開発は運用に伴うコストが大きく嵩むようになるでしょう。

都市計画で統制を取って、効率的かつ都市発展に繋げていけるように、市街化する土地とそうでない土地は分けていきましょうねといってできた区分が「市街化調整区域」なのです。

市街化区域と市街化調整区域の違い

都市計画のルールをまとめた法律を都市計画法と言います。

そしてその都市計画法の中で、都市計画区域という制度があり、ここで都市化を目指していく上で市街化区域と市街化調整区域の2つの区域区分を行っています。

市街化調整区域に指定されている区域の、家・土地は売れるのか?」という本題に入っていきたいと思います。

結論から言うと、市街化調整区域内にすでにある家・土地を売ること自体は問題なくできます。

ですが、通常の市街化区域よりも規制が厳しい故に、当然ながら「売れやすいか、それとも売れにくいか」で言うと相対的に「売れにくい」状況にあります。

市街化調整区域の売却時の2つの注意点

ここからは、市街化調整区域の家・土地を売却する際の注意点についてまとめてみましょう。

市街化調整区域の家・土地を売却するときの2つの注意点

  • 注意点1.建物の建築にどのような制限があるかを知っておく。
  • 注意点2.前述のとおり、市街化調整区域にて建物を建てる際には、行政に開発許可を受けなくてはなりません。増改築・建て替えも同様です。

どのような際に開発許可が得られるかについては、以下が挙げられます。

市街化調整区域にて、開発許可が得られる条件

  • 1号         周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗,事業場等
  • 2号         市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
  • 3号         温度,湿度,空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物(適用該当なし)
  • 4号         市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理,貯蔵及び加工施設等
  • 5号         県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
  • 6号         市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等
  • 7号         火薬類の貯蔵又は処理施設
  • 8号         道路管理施設,休憩所または給油所及び火薬類製造所
  • 8号の2   集落地区計画内の建築(適用該当なし)
  • 9号         既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築(適用該当なし)
  • 10号イ    計画的な市街化を図るうえで支障がなく,開発審査会の議を経たもの (大学,研究所等で5ha以上のもの及びそれらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの)
  • 10号ロ  市街化を促進するおそれがなく,かつ市街化区域で行うことが困難又は,著しく不適当と認められるもので,開発審査会の議を経たもの(農家等の分家住宅,集会所,既存建築物の建替,幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設,老人保健施設,有料老人ホーム等)

※出典:WIKIBOOKS「都市計画法第34条より」より

上記委要件の他にも細かな規定(容積率や建ぺい率の制限等)があります。

実際に市街化調整区域の売却や土地活用を実施の際は、詳しくは各市町村や県の宅地開発課に相談することをお薦めします。

開発許可については下記記事に詳しく解説しています。

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市街化調整区域の家を購入する際に、住宅ローンの融資が下りない・減額になる場合もある

市街化調整区域の家・土地を購入した場合、住宅ローンの融資が銀行から下りない、もしくは減額の可能性があります。

なぜかというと、そもそも銀行をはじめとする金融機関がサービス展開する「住宅ローン」は、その土地と建物を担保に借りることを条件としています。

ですが、その土地活用に大きな制限がある市街化調整区域においては、担保価値が低くなりがちで、万一滞納があったとしても差し押さえで換価できる期待値も低くなってしまいます。

その為、各銀行をはじめとする金融機関は市街化調整区域に指定された家・土地の不動産には消極的な傾向があります。

このような状況下で、売主にどのような影響があるのでしょうか?

まず「買主が現れにくくなる」という点、そして、仮に売買契約直前至ったとしても、買主側の方で審査を通過しない場合にペナルティなしで契約を白紙解除する「住宅ローン特約」を求める可能性が挙げられます。

そして、買主の方で住宅ローンが下りなかった際には、ローン特約で契約解除になることもありえる、ということは意識しておくべきでしょう。

市街化調整区域の土地評価は低い傾向にある

一般的に、市街化調整区域では、市街化区域と比べてインフラ整備が遅れている場合が多いです。

また、将来においても整備が確約されていないケースが殆どで、必然ながら土地評価もこれにより下がる傾向となります。

ただし、土地評価の低下は同時に、「他物件と比較しての格安さ」という一つのメリットを生み出します。

また、市街化調整区域は通常の市街地と比べて静かで閑静であることも多いので、そういった「低価格」「静かな暮らし」に魅力を感じる購入希望者もいます。

「市街化調整区域の土地評価は低い傾向にある」という特徴からのメリット・デメリット両方を意識しての、売却活動を進めることが望ましいでしょう。

市街化調整区域の家・土地を売る前に、確認しておきたいこと

続いては、市街化調整区域の家・土地を売る前に、確認しておきたいことについてまとめてみましょう。

現在の登記が「宅地」になっているかどうか

現在の登記が「宅地」として定められており、かつ居住できる建物もあるのであれば、買主は新たに造成することは不要になるので、(その建物の築年数や劣化等の状況にもよりますが、)市街化調整区域と言えどもかなりハードルは下がるはずです。

また、売却先の土地が宅地になっているということは、周辺にも住宅がある地域が多く、関連して生活インフラ(電気・ガス・上下水道の整備や交通条件)も満たしていることが多いので、購入希望者としても比較的候補の対象に見出しやすいでしょう。

ただし、固定資産税が宅地で課税されていても宅地とは限らないケースもあるようです。

また、前述のとおりいつから宅地になっているのか(線引き前からの宅地なのか)によっても自由度は大分変わってくるので、「宅地なら大丈夫(市街化区域と同様に売れやすい)」と過信はしないほうが良いでしょう。

線引き前に建てられている建物か

前述もしておりますが、「市街化調整区域の線引き前から元々この家は建っていた」という場合と「市街化調整区域の線引き後から家が建っていた」場合とで規制の厳しさが変わります。

「線引き前」に建てられている建物は規制が若干緩和されますが、「線引き後」は建て替え、増改築の際には必ず行政への許可の確認が必要になること、そして必ずしも許可が下りるとは限らないことから、購買の人気は下降する傾向にあります。

農地の場合は売却のハードルが高くなる

売却しようとしている土地が「農地」として定められていた場合には、開発許可以前に、「その土地は営農できる買主にしか売れない」という厳しい規制があります。

この場合にて、土地を売却する場合は、農業以外の用途で使えるようにするための「転用手続き」をする必要があります。

ただし、その申請が許可されるかどうかは、転用後に購入予定である買主の利用目的も連動してきます。

つまり、農地の売却は売主にとっても買主もかなりハードルが高くなります。

市街化調整区域でも条例で区域指定されている場合もある

市街化調整区域でも、自治体によっては「この区域は開発を認めている」と指定された区域があります。

そのように区域指定された地域は、許可は必要である者の、住宅などは問題なく建てられることになっており、通常の市街化調整区域と比較すると売りやすさの点ではかなり有利でしょう。

市街化調整区域内のどの地区の開発が認められているかについては、その地域の自治体(市役所等の役場)にご確認ください。

少しでも売る確率を上げるなら一括査定を利用

市街化調整区域での家・土地を売却する際に大切なことは、「市街化調整区域に慣れている不動産会社」に依頼することです。

と言いますのは、そもそも市街化調整区域の物件というのは扱いもそれほど多くなく、不動産会社の担当者であっても、誤って制度を認識しているケースもあります。

市街化調整区域の取り扱いの実績のない不動産会社では、市街化調整区域だというだけで断られることもあるでしょう。

更には、売却価格が低いことは、不動産会社の仲介手数料(不動産会社の売上)の安さにも繋がり、市街化調整区域の物件仲介に消極的な不動産会社も少なくありません。

具体的に「市街化調整区域に慣れている不動産会社」を探す際には、不動産一括査定サイトの利用が望ましいでしょう。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括サイトにて、今回市街化調整区域の物件を売却しようとしていることを明記したうえで一括査定依頼することによって、「市街化調整区域でも対応しますよ」という不動産会社から連絡と商談を受けることが見込められます。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

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すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

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旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ここまでお読みになりまして、いかがでしたでしょうか。

たしかに、市街化調整区域の家・土地は市街化区域の物件と比べると売れにくさはあるかもしれません。

ですが、不動産物件というものは人の手を渡りながら存在し続けるものであり、市街化調整区域も例外ではありません。

今お持ちの市街化調整区域にて、ご自身が「活用しきれていない」ということは、その物件が丁度、新しい人に移ろうタイミングであるということも言えるでしょう。

諦めずに、まずは今の家・土地の状況を整理・理解して、その理解を共有してくれる不動産会社を見つけていきましょう。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。あなたがお持ちの家・土地の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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