造成工事っていくらくらいかかるの?見積もり相場や法規制を徹底解説

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傾斜のある土地や、山林などそのままでは利用できない土地は、造成が必要になることがあります。

造成というと、大きく山を削るようなイメージがありますが、個人でも家を建てる前に造成工事を行うことがあります。

土地の造成が気になっている人の悩み

  • 「造成工事の見積もり費用ってどれくらいかかるの?」
  • 「造成工事の見積もりをとるときには、何に注意すればいいの?」
  • 「造成工事には許可が必要なの?」

そこでこの記事では、「造成工事の見積もり」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、造成工事にいくらくらいかかるのか、その見積もり目安や法規制について知ることができます。

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1.造成工事とは

造成工事とは、土地を利用するために土の搬入搬出や切土盛土等を行い、土地の形状を整える作業の工事全般のこと

平らな土地を整地する工事や、擁壁工事、残土処分、木の伐採・伐根等の工事も造成工事と称することが多いです。

造成工事には色々な種類があります。

名称と内容については、以下の通りです。

工事種別定義
整地凹凸がある土地の地面を地ならしするための工事費または土盛工事を要する土地について、土盛工事をした後の地面を地ならしするための工事をいいます。
伐採・抜根樹木が生育している土地について、樹木を伐採し、根等を除去するための工事をいいます。
地盤改良湿田など軟弱な表土で覆われた土地の宅地造成に当たり、地盤を安定させるための工事をいいます。
土盛道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さまで搬入した土砂で埋め立て、地上げする場合の工事をいいます。
土止道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さまで地上げする場合に、土盛りした土砂の流出や崩壊を防止するために構築する擁壁工事をいいます。

以上、ここまで造成工事とはということについて見てきました。

では、造成工事の見積もりは、どのくらいが妥当なのでしょうか。

そこで次に、造成工事の見積もり目安について解説いたします。

なお。造成工事には必要不可欠な「家の解体費用」については以下の記事で解説しています。

2.エリア別・傾斜別の造成工事の見積もり相場

造成工事の見積もり目安は、地域によっても若干異なります。

エリア別の造成工事費用は下表の通りです。

内訳北海道宮城東京愛知大阪福岡
整地1,700円/坪2,000円/坪2,300円/坪2,000円/坪2,000円/坪2,000円/坪
伐採・抜根1,700円/坪2,000円/坪2,000円/坪2,000円/坪2,000円/坪2,000円/坪
地盤改良4,600円/坪5,000円/坪5,000円/坪4,600円/坪4,600円/坪4,600円/坪
土盛14,200円/坪17,500円/坪15,900円/坪15,900円/坪14,900円/坪14,500円/坪
土止156,700円/坪203,600円/坪187,400円/坪184,100円/坪177,500円/坪154,400円/坪

また、造成工事は傾斜地を平らに整地する工事も多いです。

傾斜地の造成工事は傾斜地の確度によって変わります。

傾斜地の造成工事の目安は以下のようになります。

傾斜度北海道宮城東京愛知大阪福岡
3°~5°36,000円/坪39,700円/坪37,700円/坪37,700円/坪35,400円/坪33,700円/坪
5°~10°62,800円/坪68,800円/坪64,800円/坪64,800円/坪61,200円/坪58,500円/坪
10°~15°86,900円/坪94,900円/坪89,300円/坪89,600円/坪84,600円/坪81,300円/坪
15°~20°130,900円/坪144,100円/坪138,200円/坪140,200円/坪135,200円/坪128,300円/坪

以上、ここまで造成工事の見積もり目安について見てきました。

では、造成工事の見積もりで欠かせないことは何でしょうか。

そこで次に、造成工事の見積もりは必ず現地を見てもらうことについて解説いたします。

3.造成工事の見積もりは必ず現地を見てもらうこと

造成工事の見積もりでは、必ず現地を見てもらう必要があります。

前章で紹介した目安は、あくまでも参考の参考程度であり、目安だけで予算を組んでしまうのはかなりリスクが高いです。

造成工事の内容で必要な情報は、高低差や傾斜度といった三次元の空間的な情報が必要となります。

住宅地図や登記簿謄本等の平面的な情報だけでは、造成工事に必要な空間的な情報を得ることはできません。

そのため、造成工事で机上見積もりを行っても、実際の見積もり金額とはかなり異なることになります。

造成費用がいくらくらいかかるかについては、必ず業者に現地を見てもらった上で、見積もりを取るようにしましょう。

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以上、ここまで造成工事の見積もりは必ず現地を見てもらうことについて見てきました。

造成工事を行うにあたっては、資金調達も課題となります。

そこで次に、造成工事と住宅ローンについて解説いたします。

4.造成工事では住宅ローンを組めない

造成工事費用では、基本的に住宅ローンを組むことができません。

住宅ローンは、あくまでも建物が建っている住宅に対して貸し付けるためのローンであり、土地の造成工事費用に対しては貸すことができないローン

そのため、住宅を建てるために造成を行う場合には、「つなぎ融資」でローンを組むことになります。

つなぎ融資とは、注文住宅を建てる際、土地の購入で使うローンになります。

土地の購入も建物はまだ建っていないため、住宅ローンが組めない対象になります。

土地の造成でローンを組む場合はつなぎ融資でローンを組む

土地の造成が必要な場合には、一旦、つなぎ融資でローンを組みます。

その後、建物が完成した後、造成工事で借りたつなぎ融資の部分も含めて借換を行います。

借換とは、既存のローンを別の新しいローンに借り換えるということ

例えば、造成工事に300万円、建物建築費に2,500万円かかったとします。

最初、造成工事着手時につなぎ融資で300万円を借り、建物が完成した後に、建築費に造成工事費用を加えた2,800万円を住宅ローンで組むことになります。

以上、ここまで造成工事と住宅ローンについて見てきました。

造成では、行政手続き上の許可が必要となる場合があります。

そこで次に、造成で知っておきたい法規制について解説いたします。

5.造成で知っておきたい法規制

一口に造成と言っても、至ることころで自由にできる訳ではありません。

造成では、法規制で造成主(造成工事を依頼する人)が許可を得なければいけないときがあります。

許可が必要となる造成工事では、見積もり段階で「許可申請費用」も見込んでもある必要があります。

造成工事の許可には、いくつかの法律がありますが、最も身近なところでいうと、「都市計画法」と「宅地造成等規制法」の2つの規制が関係してくる場合があります。

そこでこの章では造成で知っておきたい2つの法規制についてご紹介します。

法規制1.都市計画法

都市計画法とは、無秩序な市街化による都市環境の悪化と公共投資の非能率化を抑止するため,都市の健全な発展と秩序ある整備を図るのを目的で作られた法律

計画的な都市づくり(街づくり)を推進するための法律であり、主に都市部における土地の利用の仕方について定めた法律になります。

都市計画法は、主には土地の利用規制を定めている法律であり、土地に手を加えることの中に許可を求めているものもあります。

具体的には、土地の区画形質の変更をする場合、開発許可と呼ばれる許可が必要となります。

許可とは、原則として、やってはいけない行為を行政のお許しを得て行う行為であるため、許可を得るには行政手続きのハードルが高くなります。

都市計画法で開発許可が必要となる区画形質の変更には、以下のような内容があります。

変更内容判断基準
区画の変更区画とは、道路、河川、水路等によって区画された一団の土地をいい、区画の変更とは、道路、河川、水路等の廃止、付替、あるいは新設等により、一団の土地利用形態を変更することをいう
形の変更形の変更とは、切土、盛土を行う造成行為をいう。
質の変更質の変更とは、宅地以外の土地を宅地とする行為及び特定工作物の用に供されていない土地を特定工作物の用に供する土地とする行為をいう。

ここで、主に造成工事に関連するのは、「区画の変更」と「形の変更」の2つです。

例えば、敷地内に道路を作る場合、道路工事は区画の変更に該当するため、道路の造成工事をするためには開発許可が必要となります。

また、切土や盛土といった「形の変更」を伴う造成工事も許可が必要です。

切土や盛土の許可基準は、都道府県によって異なりますが、一般的には以下のような内容に合致する造成工事を行う場合には、許可が必要となります。

  • 土地に高さ2mを超える切土
  • 土地に高さ1mを超える盛土又は一体の切盛土を行うもの。
  • 500㎡以上の面積で30cmを超える切土、盛土又は一体の切盛土を行うもの

 

開発許可については下記記事に詳しく記載しています。

法規制2.宅地造成等規制法

宅地造成等規制法とは、宅地造成に関する工事等について必要な規制を行う法律

神奈川県のような傾斜地の多いエリアに良く規制がかかっている法律になります。

宅地造成等規制法は、法律の中に「造成」という言葉が入っているくらいなので、一定規模以上の造成を行う場合には、許可が必要となってきます。

宅地造成等規制法の許可の対象となる造成工事は、主に以下のような内容です。

  • 切土で、高さが2mを超えるがけ(30度以上の斜面)を生ずる工事
  • 盛土で、高さが1mを超えるがけを生ずる工事
  • 切土と盛土を同時に行う時、盛土は1m以下でも切土と合わせて高さが2mを超えるがけを生ずる工事
  • 切土、盛土で生じるがけの高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事

宅造法の規制に係るような造成をする場合、造成主は「許可」が必要です。

良く勘違いされますが、造成主とは、工事業者のことではありません。

工事業者へ発注する発注者であり、通常は土地所有者を指します。

許可を取るのは土地所有者の素人になりますが、許可申請は専門的な知識を必要とするため許可申請業務も業者に依頼します。

見積もりで都市計画法や宅地造成等規制法当の開発許可申請が必要と判断された場合には、別途、開発許可申請費用が見積もりの中に入ることになります。

開発許可申請の必要性については、プロに見てもらわないと分からないため、見積もりは必ず現地で実査してもらった上で取るようにして下さい。

6.まとめ

以上、ここまで、造成工事にいくらくらいかかるのか、その見積もり目安や法規制について見てきました。

土地によっては、家を建てる前に造成工事が必要な場合があります。

造成の見積もりは工事内容や許可申請の有無によってかなり金額も異なります。

見積もり内容に関しては、各項目についてしっかりと説明を受けるようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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