家に住んだまま売るリースバックは本当に得なのか?

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まとまったお金は必要だけれど家を手放したくないときは、「リースバック」という方法があります。

リースバックなら、家に住んだまま売ることが可能です。

リースバックに対する疑問

  • 「お金が必要だけど、家に住んだまま売ることができるって本当?」
  • 「家に住んだまま売るのには、どのようなメリットやデメリットがあるの?」
  • 「家に住んだまま売るのがおススメの人やそうでない人は?」

そこでこの記事では、「家に住んだまま売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家に住んだまま売る「リースバック」は、本当に得なのかということについて知ることができます。

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家に住んだまま売るリースバックとは

家に住んだまま売るリースバックとは、今の家を第三者に売却し、その第三者と賃貸借契約を結び、家に住み続ける方法

「セールスアンドリースバック」の略称であり、日本語では買戻し特約付き売買という表現もします。

借りている期間は賃料を支払い、一定期間経過後は、再び家を買い戻します。

売って(セール)、借りて(リース)、買戻す(バック)という3つのこと行うことから、セールスアンドリースバックと呼ばれています。

売却するため所有権は失いますが、そのまま購入した第三者から借りることになるため、「家に住みながら売る」ことができるのです。

リースバックという名称から、将来買い戻すのが基本です。

ただし、最近では不動産会社がサービスとしてリースバックを始めているところもあり、買い戻す必要のないリースバックの商品を提供しているような会社もあります。

バック(買戻す)しないリースバックもありますので、リースバック利用時には、条件を良く確認してから利用するようにしてください。

リースバックは、借金返済などのケースで使われることが多いです。

当初は、バブル崩壊後、財務内容を改善することを目的に大企業が本社ビルをリースバックするようなことが流行った時期がありました。

その後、個人でもリースバックを行う人が徐々に増え始め、今では個人向けにリースバックをサービスで行っている不動産会社も増えてきています。

以上、ここまで家に住んだまま売るリースバックについて見てきました。

では、リバースモーゲージとはどう違うのでしょうか。

そこで次に、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説いたします。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと類似のサービスにリバースモーゲージがあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に年金代わりにちょっとずつお金を借りる融資のこと

ちょっとずつ借りるお金が年金代わりとなり、老後資金に利用することが可能です。

通常、住宅ローンは最初に多額のお金を借りてちょっとずつ返済していきますが、リバースモーゲージはちょっとずつお金を借りて最後に多額のお金を返済することになります。

・リバース(reverse)とは、英語で「反転する」、「裏返す」という意味
・モーゲージ(mortgage)は、「抵当」や「貸付金」という意味

お金の動き方が住宅ローンと逆の動き方をするため、リバースモーゲージと呼ばれています。

リバースモーゲージは生存中の自宅の所有権はそのままですが、死後、自宅を売却することで借りていたお金を返す形になります。

リースバックとリバースモーゲージは、ともに今の家に住み続けることが可能です。

両社の違いを示すと以下の通りです。

 リースバックリバースモーゲージ
売却のタイミング最初に売る死亡後に売る
所有権失う(ただし買い戻せる)失わない(死後に失う)
資金獲得一度に多額の資金を受け取ることができる少額を長期に渡り受け取ることができる
家賃の発生有り無し
借入金一気に減る少しずつ増える

リースバックは、一度に多額の資金が手に入るため、現在の借金を減らすために利用するのに向いています。

一方で、リバースモーゲージは、ちょっとずつお金が入るため、老後に生活資金を増やしたい場合に向いています。

両者はお金の動き方が異なりますので、自分の目的に合わせて選択するようにしましょう。

以上、ここまでリースバックとリバースモーゲージの違いについて見てきました。

では、リースバックのメリットは何でしょうか。

そこで次に、リースバックのメリットについて解説いたします。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、以下の2つです。

リースバックのメリット2つ

  1. 今の家に住み続けられる
  2. 一度にまとまったお金を手にすることができる

メリット1.今の家に住み続けられる

リースバックは、今の家に住み続けられるというメリットがあります。

リースバックが最も使われる典型的なケースが、住宅ローンを滞納し、ローン残債を一括返済しなければならないようなケースです。

住宅ローンを滞納すると、銀行は家を競売にかけることができます。

競売にかけられてしまうと、誰が落札するか分からないため、今の家に住み続けるのは不可能です。

一方で、競売によらない任意売却であれば、買主を指定することができます。

任意売却とは、競売によらないローンの一括返済方法

任意売却でリースバックを利用すると、借金を返済し、なおかつ、今の家に住み続けることができます

今の家にどうしてもこだわりのある人にとっては、任意売却によるリースバックは非常に有効なのです。

メリット2.一度にまとまったお金を手にすることができる

リースバックは、一度にまとまったお金を手にすることができるというメリットがあります。

借金返済だけでなく、なんらかの理由でまとまった資金が必要な場合は有効です。

リバースモーゲージでは、ちまちまとお金が入るだけですので、ドンとまとまったお金を手にしたい場合には、リースバックを選択することになります。

以上、ここまでリースバックのメリットについて見てきました。

では、逆にリースバックのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、リースバックのデメリットについて解説いたします。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、以下の2つです。

リースバックのデメリット2つ

  1. 毎月の家賃が発生する
  2. 売却価格が安い

デメリット1.毎月の家賃が発生する

リースバックのデメリットは、売却後、毎月の家賃が発生するという点です。

家賃は周辺賃料の相場よりも安く設定されることは多いですが、経済的には決して楽になるわけではありません。

例えば、住宅ローンが返済できなくてリースバックを利用した場合、売却後は家賃の支払いが待っていることになります。

住宅ローンを支払うことができなかったような人が、家賃を払うということは決して楽ではないはずです。

また、老後にリースバックを利用する人もいますが、年金生活者にとってはリースバック後の家賃負担は重たいものになります。

そのため、リースバックを利用する場合には、リースバック後に家賃を払えるだけの経済的な余力が必要です。

特に、住宅ローンが完済している高齢者の場合、リースバックを利用する意味合いは極めて低いです。

住宅ローンが完済しているような人がリースバックを利用すると、逆に経済的負担が増します。

リースバックはよほどの理由がない限り、使うメリットはありませんので、借金の一括返済が求められていないのであれば、利用は慎重に判断するようにしてください。

デメリット2.売却価格が安い

リースバックは売却価格が安いというデメリットがあります。

リースバックは、その後の家賃設定を相場の家賃よりも低く設定することが多いため、売却価格が安くなります。

リースバック物件の購入者は、主には不動産会社です。

不動産会社は投資目的でリースバック物件を購入します。

もし、第三者に貸した場合には、相場の家賃で貸すことになるため、収益物件としての価格も相場並みになります。

しかしながら、リースバック物件は相場の家賃よりも低いため、収益物件としての価格も相場よりも低いのです。

よって、リースバック物件は、安く売却することになるため、売却価格で損をします。

また、家賃も発生するため、住宅ローンを完済している人にとっては、新たな家賃で損をします。

リースバックは、損か得かといわれると、基本的には損をする売却です。

特殊な事情がない限り、利用は避けるべきといえるでしょう。

以上、ここまでリースバックのデメリットについて見てきました。

では、リースバックはどのような人にオススメなのでしょうか。

そこで次に、リースバックがオススメの人について解説いたします。

リースバックがオススメの人

リースバックがオススメの人は、任意売却によって今の家に住み続けたい人です。

借金返済後も今の家に住み続けたい人にとっては、リースバックは最も適した方法といえます。

リースバックは、購入者を見つけることが大変です。

リースバックを積極的に展開している不動産会社の一つにハウスドゥがあります。

ハウスドゥは全国にフランチャイズ展開をしていますので、近くに店舗があるかもしれません。

ハウスドゥは、リースバックなら最もオススメの会社です。

ハウスドゥについては、下記の記事で詳しく紹介しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまでリースバックがオススメの人について見てきました。

では、逆にリースバックがオススメでないのはどのような人でしょうか。

そこで次に、リースバックはオススメではない人について解説いたします。

リースバックはオススメではない人

リースバックはススメではない人は、年金生活者です。

年金生活者の人は、リースバックではなく、リバースモーゲージがオススメになります。

リースバックを利用してしまうと、その後の家賃負担が重くなるため、ある程度収入の見込みのある人でないと厳しいです。

逆にリバースモーゲージであれば、毎月の収入を増やすことができるので、生活が楽になります。

リバースモーゲージは、「高齢者向け年金的融資」とも呼ばれていますので、年金生活者に最適な制度です。

リースバックは借金の返済に困っていない限り使ってはいけませんので、借金返済を迫られていない人は、基本的に利用しないでください。

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まとめ

以上、ここまで、家に住んだまま売る「リースバック」は、本当に得なのかということについて見てきました。

リースバックは、安く売却され、家賃も発生しますので、基本的には損をする売却です。

借金の一括返済のために利用するのが主な利用方法ですので、制度を十分に理解した上で活用しましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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