ワンルームマンションの売却!高く売るために絶対必要な5つのコツ

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不動産の中でもワンルームマンションは比較的流動性の高い不動産といわれています。

収益物件として人気の高いワンルームマンションは売りやすく、また、買いやすい資産です。

ワンルームマンションは売りやすい物件ではありますが、高く売るには最低限必要なコツがあります。

投資用ワンルームマンションを売却する際の疑問

  • 「ワンルームマンションを売却したいのだけれど、売るタイミングは?」
  • 「ワンルームマンションって、どうやって売却すればいいの?」
  • 「ワンルームマンションを高く売るコツはあるの?」

そこでこの記事では、「ワンルームマンションの売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、ワンルームマンションを高く売るために絶対必要な5つのコツについて知ることができます。

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投資用ワンルームマンションの売却

最初に投資用ワンルームマンションの売却の基礎知識について解説します。

投資用ワンルームマンションの売却では、通常の不動産の売却にはない手順として以下の3点があります。

通常の不動産売却にはない手順3つ

  1. 賃借人の同意は不要
  2. 敷金や賃料も精算する
  3. 賃貸人の地位承継を行う

手順1.賃借人の同意は不要

ワンルームマンションには、入居者がいますが、売却においては賃借人(入居者)の同意は不要です。

収益物件の売却は、いわゆるオーナーチェンジと呼ばれるものですが、オーナーチェンジをする際は、借主に了解をもらうことや、事前に通知する必要はありません。

何も言わずに黙ったまま売って大丈夫です。

入居者は、後から突然、オーナーが変わったことを知らされてビックリするのですが、オーナーチェンジとは、そういうものになります。

手順2.敷金や賃料も精算する

ワンルームマンションの売却では、敷金や賃料といった通常の不動産売却では発生しない精算項目も登場します。

所有者は、入居者から敷金を預かっているため、退去時に借主へ敷金を返還する義務があります。

収益物件のオーナーチェンジでは、敷金の返還義務は売主から買主へ承継されます。

ところが、売主は、入居者から実際に敷金を預かっていますが、買主は敷金を預かっていません。

そこで、売買代金から敷金の額を減額して引渡すことで、敷金を買主に承継する形に変えます。

これが敷金の精算です。

また、家賃については翌月分の賃料を前月末に受領するのが一般的です。

すると、月の中日で引渡を行うと、買主が本来もらうべき賃料を売主が既にもらっていることになります。

そこで、売主が先にもらっていた賃料のうち、買主がもらうべき賃料の額を売買代金から減額して買主へ引き渡すことが必要となります。

これが賃料の精算です。

手順3.賃貸人の地位承継を行う

ワンルームマンションは、売却後に賃貸人の地位承継通知書を入居者(賃借人)に送付します。

賃貸人の地位承継通知書は、売主と買主の連名で作成します。

主な内容としては、「買主(新賃貸人)の家賃振込口座のお知らせ」や「敷金返還義務は買主(新賃貸人)へ承継されたこと」を記載して、通知をすれば売却は終了です。

以上、ここまで投資用ワンルームマンションの売却について見てきました。

ここからはワンルームマンションの売却のコツについて紹介します。

最初に、売却時期について解説いたします。

金利が低い時期に売る

ワンルームマンションは、金利が低い時期に売ることが高く売るコツです。

金利が低い時期は、投資家が資金調達をしやすいため、買主がワンルームマンションを買いやすくなります。

今のところ、日本は超低金利政策によって、投資物件の金額は上昇を続けています。

2019年9月に欧州中央銀行がさらに金利を引き下げたことから、日本も金利は上げにくい状況となってきました。

2019年10月には消費税増税もあったため、景気を失速させないためにも、低金利政策は当面続くものと思われます。

売却するのであれば、今の低金利時代に売却することをオススメします。

以上、ここまで金利が低い時期に売ることについて見てきました。

売却時の入居状況はとても大切です。

そこで次に、空室は埋めてから売ることについて解説いたします。

空室は埋めてから売る

ワンルームマンションは、空室を埋めてから売ることがセオリーです。

もし現在空室であれば、入居者を埋めてから売却するようにしてください。

なかなか入居者が埋まらない状態であれば、フリーレントを付けて埋めておきます。

フリーレントとは、入居してから一定の期間、家賃免除をするサービス

例えば、フリーレント3ヶ月を付けて埋めれば、売却時にちょうど買主に引き渡されたくらいのタイミングで買主に賃料が発生します。

フリーレントで募集する場合、フリーレント期間は長くしても、賃料は下げずに募集することがポイントです。

賃料が高ければ、ワンルームマンションの価格である収益価格は高くなります。

収益価格とは、家賃収入から必要経費を引いた純収益を利回りで割った金額

買主は、家賃から価格の妥当性を推定しますので家賃が高いほど高く売れることになります。

仮に空室のまま売却してしまうと、買主は家賃を低めに想定してしまうため、高い金額で売るのは難しくなります。

入居者を埋めてから売るのは必須と考えて売却活動を始めましょう。

以上、ここまで空室は埋めてから売ることについて見てきました。

投資用ワンルームマンションは、専門の不動産会社に依頼した方がスムーズです。

そこで次に、投資用物件専門の不動産会社に依頼することについて解説いたします。

投資物件専門の不動産会社に依頼する

ワンルームマンションは、投資用物件専門の不動産会社に依頼することをおススメします。

普通の街の不動産屋でも売却できないことはありませんが、やはり動きは鈍いです。

投資物件専門の不動産会社に依頼した方が良い理由としては、投資物件専門の不動産会社には、買主が多く集まってくるからです。

購入する側からすると、投資物件は投資物件専門のサイトから情報を得るのが通常です。

SUUMOやアットホーム等の一般的な物件を扱っているポータルサイトではなく、投資物件専門サイトの中から良い物件を探そうとします。

投資物件専門サイトには、とても多くの投資物件が掲載されています。

投資物件専門サイトの中でも情報を絞り込むのは大変なため、購入希望者はそこから他のサイトも含めて物件を探そうとはしません。

投資物件専門サイトの方が良い物件情報がありそうな気がしますし、わざわざ近くの不動産会社まで訪れて物件を紹介してもらおうとは思わないのです。

餅は餅屋ですので、ワンルームマンションを売却するのであれば、投資物件を専門に扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

また、売主も投資物件を専門に扱っている不動産会社なら、良い物件に買い替えるチャンスも膨らみます。

多くの投資家が、ワンルームマンションを売却したら、次の投資物件と考えていると思います。

売却で、一度、投資物件を専門に扱っている不動産会社に仕事を依頼すると、営業マンとの人間関係ができるため、購入物件の物件情報も融通してもらいやすくなります。

「良い物件があったら紹介してください」と頼んでおけば、物件が出たら広告で広める前に情報を教えてくれることもあります。

不動産会社も、購入可能性の高い人を掴んでおけば、売買がすぐに決まって手数料も入ってくるため、投資家と繋がっていることに損はないのです。

次の物件の購入にも良い影響を与えますので、売却は投資物件専門の不動産会社に依頼しましょう。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで投資用物件専門の不動産会社に依頼することについて見てきました。

管理費等の滞納は、価格を大きく下げる原因となります。

そこで次に、管理費等の滞納は解消しておくことについて解説いたします。

管理費等の滞納は解消しておく

高く売るには、管理費や修繕積立金等の滞納は解消しておくことも必須です。

管理費や修繕積立金等の滞納がある場合、売却後、購入者が負担することになります。

明確な値引き要因となるため、滞納状態は必ず解消するようにしてください。

そもそも管理費や修繕積立金等の滞納がある物件は、購入希望者が好んで買いたがりません。

滞納がある物件は、値引きどころか全く売れない可能性も出てしまいます。

滞納額以上に大幅に値崩れして売却せざるを得ないこともありますので、滞納は必ず解消するようにしましょう。

以上、ここまで管理費等の滞納は解消しておくことについて見てきました。

リフォームをした場合は、その情報も重要です。

そこで次に、リフォーム履歴をまとめておくことについて解説いたします。

リフォーム履歴をまとめておく

ワンルームマンションを売却するときは、ぜひリフォームと修繕の履歴をまとめておくようにしてください。

購入希望者はリフォームや修繕の履歴をとても気にしていますので、リフォーム履歴の情報提供があると、購入検討をしやすくなります。

リフォーム履歴は、簡単な表で構いません。

例えば、以下のように「いつ、どこをリフォームしたか」という事実を一覧表にするだけでも十分な価値があります。

実施時期リフォーム内容
2013年8月クロスの貼替
2015年3月バスシャワーヘッド交換
2016年10月玄関姿見設置

リフォームといっても、大掛かりなものではなく、小さなもので構いません。

「クロスの貼替」と書いてあって、買主が「これならしばらくクロスの貼替はしなくても大丈夫そうだな」と思えば、価値を見出してくれます。

リフォームや修繕の履歴は、物件の価値を上げる材料になりますので、ぜひアピールするようにしてください。

きちんと手が加わっていると、それだけで随分と印象も良くなります。

売却が決まったら、早速にリフォーム履歴の一覧表の作成から始めることをおススメします。

まとめ

以上、ここまで、ワンルームマンションを高く売るために絶対必要な5つのコツについて見てきました。

ワンルームマンションを高く売るコツは以下の5つです。

ワンルームマンションを高く売るコツ5つ

  1. 金利が低い時期に売る
  2. 空室は埋めてから売る
  3. 投資物件専門の不動産会社に依頼する
  4. 管理費等の滞納は解消しておく
  5. リフォーム履歴をまとめておく

最低限必要な条件ですので、準備をしてから売却に取りかかるようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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