分筆して土地売却する手順と費用・価値を落とさない切り方の注意点を解説

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広い土地や地型の悪い土地など、分筆(ブンピツ)して土地売却したい場合があります。

分筆とは、土地を切って分けるということです。

分筆して土地売却をしたい人の疑問

  • 「分筆って、そもそも何なの?」
  • 「分筆はどうやって行うの?」
  • 「分筆をするときに注意することはあるの?」

そこでこの記事では、「土地売却時の分筆」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、分筆して土地売却をする手順と費用、価値を落とさない切り方の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.分筆とは

分筆とは、土地を切ること
※土地は、「筆」という単位で数えます。

登記簿謄本も1筆ごとにありますし、固定資産税も1筆ごとに課税されています。

分筆をすると、新たな筆が生まれ、そこに新しい地番が振られることになります。

地番は筆を特定するために振られている番号であり、住居表示とは異なります。

住居表示と地番の違い

  • 住居表示は郵便物を届けるために、市区町村が建物に対して割り当てる番号
  • 地番は土地を識別するために、法務局が土地に対して割り当てる番号

田舎では地番と住居表示が同じの物件も多いですが、都会では地番と住居表示は異なることが多いです。

また、土地の筆の状況は、必ずしも外部から見てわかるものではありません。

建物が建っている土地の下が、2~3筆に分筆されていることも珍しくはないです。

建物の建築敷地は、筆の状況とは異なります。

大きな一つの筆の中に、何個も建物が建っているケースもあります。

ちなみに、筆と筆をくっつけることを合筆(ゴウヒツまたはガッピツ)といいます。

合筆も分筆も、基本的な手順は同じです。

以上、ここまで分筆とはということについて見てきました。

では、分筆はどのように行なうのでしょうか。

そこで次に、分筆の手順について解説いたします。

2. 分筆の手順

分筆は、土地家屋調査士(測量会社)に依頼して行います。

ここで、分筆で重要なのは、土地の境界が確定しているかどうかです。

確定とは、土地の境界ラインが隣地所有者との間で定まっていること

分筆は境界が確定している物件であればすぐに行うことができます。

しかしながら、境界確定が未了の場合には、手順として確定測量を行うことから始めます。

境界には、隣地の私有地との境界を示す民々境界と、道路などの公有地との境界を示す官民境界の2種類があります。

分筆を行うには、民々境界と官民境界の全ての境界を確定する必要があります。

もし、分筆しようとしている土地に「確定測量図」、「境界確定図」、「確定実測図」等々の図面の名称に「確定」という言葉が用いられておらず実測図があれば、その土地の境界は全て確定しています。

「確定」という名の名称の図面ではなく、ただの「実測図」や「現況測量図」、「地積測量図」等々の名称の図面しかない場合には、境界が未確定である可能性が高いです。

そのため、手順としては、まずは確定測量図を探すようにして下さい。

確定測量図がない場合は境界確定をする

確定測量図が無ければ、土地家屋調査士に相談し、境界確定のための測量から行います。

分筆においては、境界確定を省略することはできませんので、時間がかかってでも境界確定は行うことになります。

境界確定は、民々境界の確定は、争いがなければ1~2ヶ月程度で終わることが多いです。

一方で、官民境界の確定は、特に争いがなくても半年から1年近くの時間を要します。

官民境界は、役所と境界ラインを確定するだけではなく、道路の反対側の地権者に対してまで了解を取る必要があるため、非常に時間がかかるのです。

道路には認定幅員6mのように、幅員が定められています。

公道では認定幅員を変えることは基本的にありません。

例えば、官民の境界ラインが自分の敷地に1cmめり込んでいる場合を考えます。

1cmのめり込みを是正すると、今度は道路の反対側の人たちが1cmめり込むことになります。

境界確定によって自分の土地が増えるような是正を受ける場合には、反対する人は少ないのですが、自分の土地が減るような是正を受ける場合は反対する人が多いです。

官民境界の確定では、道路の反対側の人たちの境界まで影響を及ぼすため、その調整に時間がかかってしまうのです。

分筆は全ての境界が確定していることが必須条件

分筆を行うためには、全ての境界が確定することが必須要件となります。

境界が確定していない場合には、まずは境界を確定することから始めるようにして下さい。

尚、境界確定と分筆は測量会社にセットで依頼することが可能です。

手順としては、測量会社に声をかけ、見積を取って発注すれば分筆まで一気通貫で行うことができます。

境界確定については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで分筆の手順について見てきました。

では、分筆にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

そこで次に、分筆にかかる費用について解説いたします。

3. 分筆にかかる費用は50~100万円程度

分筆にかかる費用は、確定測量を含めると50~100万円程度かかります。

確定測量の値段は、境界確定を要する地権者の数によって決まり、承諾を必要とする地権者が多いほど高くなります。

確定測量図があり境界確定作業を必要としない土地であれば、20~30万円程度が一般的になります。

測量費は、有資格者である土地家屋調査士に払う費用なので、相見積を取ると安くなったり、値引ができたりというようなことはあまりありません。

何社か見積を取ると、諸経費の部分で値引きしてくれる程度なので、若干、安い測量会社が見つかる程度です。

大幅に下げることは難しいので、1~2社見積もりを取れば十分と言えます。

いずれにしても、費用は地権者の数や土地の広さ等によっても異なってきます。

見積もりを取る場合には、土地家屋調査士に必ず現地を見てもらった上で、価格を出してもらうようにして下さい。

以上、ここまで分筆にかかる費用について見てきました。

では、分筆を行う際には何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、分筆の仕方の注意点について解説いたします。

4.分筆の時の2つの注意点

土地の分筆は切り方によっては土地の価値を下げてしまうため、慎重に行う必要があります。

そこでこの章では分筆の仕方の注意点について解説します。

注意点1. 接道義務

土地の分筆の仕方で一番注意しなければいけないことは、接道義務です。

接道義務

建築基準法では、建物は幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないルール

そのため、土地を分筆する際は、最低でも接道要件をクリアーする形で土地を分筆しなければいけません。

接道義務

接道義務

例えば、上図のようなケースだと、A土地は幅員が4mの道路に間口が2m接しているため、A土地は建物を建てることのできる土地となります。

一方で、C土地のように道路と2m以上の間口で接していない土地は建物が建たない土地となってしまいます。

C土地のような土地を「無道路地」と呼びます。

無道路地は土地の価値を著しく下げてしまうため、このような分筆の仕方は絶対にしてはいけません

尚、建築基準法でこのような規制が定められている理由は、火災時の消防対応が目的です。

建物に火災が発生したとき、4m以上の道路があれば、その土地まで消防車を直接横付けすることができます。

また、2m以上の間口があれば、消防車からホースを延長して、消防隊員が消火活動を行うスペースも確保できます。

日本は木造住宅の多い国ですから、火災に備え建築基準法が様々な規制を設けています。

道路の接道義務は、消防のために設けられた規制の一つです。

無道路地になってしまうと、その土地上の建物の火災を消火できない可能性も出てきます。

よって、建物は幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建ててはいけないということになっているのです。

注意点2. 間口

土地の分筆の仕方は間口を意識する必要があります。

土地は基本的には間口が広く奥行が狭い長方形の土地が価値は高いです。

道路に面する間口が広いと、車の駐車場の入口や人の入口を分けて作ることができ、また建物の視認性も高くなります。

店舗を作るような場合には、間口の広い土地の方が絶対有利です。

一方で、間口が狭く奥行が長い土地は使い勝手が悪くなります。

鰻の寝床のような長細い土地だと、建物は長方形で使いにくくなり、庭の配置も難しくなっていきます。

京都では昔は間口が広いほど税金が高かったため、間口の狭い長細い土地が多くなっています。

間口の広い土地を持つには高い税金を払わなければなりませんでした。

逆に言えば、間口の広さはそれだけ土地の価値に影響するものと言えます。

例えば、下図のような元々間口の狭い長方形の土地を分筆するのはとても難しいです。

Aは左右均等に分けて分筆し、Bは無道路地にならないように旗竿状に分けて分筆している例になります。

Bの旗竿地は不整形であるため、旗竿地は価値が低いのはなんとなく想像できるかと思います。

間口

間口

しかしながら、Aのように左右均等に分けることが必ずしも正解とは限りません。

元々間口の狭い土地をAのように分けてしまうと、さらに間口の狭い土地が2つもできてしまいます。

一方で、Bは旗竿地ができてしまうものの、旗竿地の手前の土地は間口と奥行きのバランスの良い土地であり、悪い土地ではありません。

Aのような切り方をしてしまうと、Bのような切り方をするよりも価値が落ちてしまうことがあります。

つまり、Aの2つの土地の合計額が、Bの2つの土地の合計額を下回ることもありえるということになります。

そのため、元々も間口が狭い土地の場合、下手な分筆をしてしまうと、土地の価値を落としてしまうことがあります。

土地の分筆の仕方は結構難しいので、分筆する前に不動産会社に相談してみることをおススメします。

具体的には、分筆後の土地の査定をしてもらうのが一番良いです。

不動産会社のアドバイスを聞きながら、ベストな分筆の仕方を考えた上で、土地を切るようにしましょう。

5. まとめ

以上、ここまで、分筆して土地売却をする手順と費用、価値を落とさない切り方の注意点について見てきました。

土地を分筆するには境界確定が必ず必要になります。

また、土地は切り方によっては価値を落としてしまいます。

分筆して売却をするのであれば、価値を落とさないような切り方をして、なるべく高く売却するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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