サブリースは詐欺じゃない!悪いのはオーナーの勉強不足と判断ミス!

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一部のアパート経営者は、サブリース会社に対して訴訟を起こしています。

サブリース会社に騙されたとして訴えているようですが、サブリースは詐欺ではありません。

サブリースは詐欺ではなく、問題なのはアパートオーナーの勉強不足と判断ミスです。

サブリースに関しては、とっくの昔に裁判で最高裁の判決が出ており、法的解釈が決まっています。

サブリースについて気になっている人の中には、

サブリースについての疑問

  • 「サブリースって、そもそも何なの?」
  • 「サブリースは詐欺だって聞いたけど、それって本当?」
  • 「サブリースを契約するときは、何に注意すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「サブリース」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、サブリースの性質をしっかりと知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.サブリースとは

サブリースとは、サブリース会社がアパート等を第三者に転貸することを目的に、所有者からアパート一棟を一括で長期に借上げる賃貸借契約のこと

アパートオーナーからすると、サブリースはアパートの管理方式の一つですが、契約形態は管理委託ではなく、賃貸借契約であるという点が最大のポイントです。

サブリースは、別名、「空室保証」や「家賃保証」といった呼び方もされます。

この呼び方が非常に誤解を生むのですが、結論からすると、サブリースは空室保証も家賃保証もしない契約になります。

サブリース契約をすると、満室賃料の80~85%程度の賃料が固定で入ってきます。

アパートの各戸の入居状況に関わらず、固定賃料が入ってきますので、その意味では空室や家賃を保証しているといえます。

ただし、空室が発生すれば、サブリース会社からの賃料減額請求は認められています。

サブリースは、最終的には空室や家賃は保証されない契約であるというのが特徴です。

尚、サブリースには、パススルー型サブリースと呼ばれる空室連動型のサブリースもあります。

この記事では、パススルー型サブリースについては扱わず、家賃保証型サブリースを中心に解説していきます。

以上、ここまでサブリースについて見てきました。

では、サブリース契約はどのように行なわれるのでしょうか。

そこで次に、サブリース契約の判例について解説いたします。

2.サブリース契約の判例

ここ数年、アパートオーナーがハウスメーカーに対して行う集団訴訟がありました。

サブリースに関する訴訟は新しいもののように感じますが、実は平成15年から18年あたりにかけて、最高裁で立て続けに重要な判例が出された時期があり、サブリースに関して既に法的な決着がついています。

最高裁の判例と言うのは、法律の条文みたいなものなので、今さら覆されません。

今、サブリースがおかしいと思っているオーナーは、言わば「法律を知らない勉強不足な人」と同じです。

平成15年から18年あたりの判例で確定したことは、サブリース契約とは、「賃貸借契約」であるということです。

サブリース契約における賃料減額請求については、最高裁平成15年10月21日第3小法廷判決の判例があり、サブリース会社からの賃料減額は認められるという判決が出されています。

この時期は、バブル時代に締結された多くのサブリース契約について、賃料減額意向を持った借主からオーナーに対する訴訟が相次ぎました。

当時は、サブリース会社は単なる借主ではなく、事業パートナー的な側面を持っているという解釈もあったので、サブリース会社からの賃料減額請求はできないのではないかという点が争点となっていました。

しかしながら、最終的には最高裁はサブリース会社の主張を認め、サブリース会社は賃料減額できると判断しました。

それ以降、サブリース会社は賃料減額を堂々とできるようになったため、いまでは空室が発生すれば、当然のように賃料を下げるというのが当たり前になっています。

つまり、家賃保証型のサブリースは、空室も家賃も保証されませんし、サブリース会社が保証しなくて良いことも裁判所は認めています。

サブリースの考え方については、既に10年以上前に決着がついています。

アパートオーナーはサブリース会社に文句を言うのではなく、まずはサブリース契約の法的な性質を理解する必要があるのです。

以上、ここまでサブリース契約の判例について見てきました。

では、なぜサブリースは詐欺だと言われてしまうのでしょうか。

そこで次に、サブリースは詐欺ではなくオーナーの勘違い、ということについて解説いたします。

3.サブリースは詐欺ではなくオーナーの勘違い

サブリース契約は、いまだに「空室保証」や「家賃保証」という言葉が使われているのが問題です。

結局のところ、空室が発生すれば賃料が下げられるため、サブリース契約では、空室も賃料も保証されません。

サブリース契約は、言い換えると「賃料の安い賃貸借契約」というだけです。

オーナーが単純に損しているだけですので、よく内容を理解する必要があります。

どうして詐欺と思われやすいかという点に関しては、ハウスメーカーがアパートを建てるとき、「家賃保証しますから、安心ですよ」という謳い文句で無理矢理アパートを建てさせるためです。

仮に、オーナーが「家賃は下がるのではないか?」と聞いても、「将来的には下がるかもしれませんが、当面は大丈夫です」と口約束だけをします。

実際に竣工してみると、築10年も経たないうちに、毎年のように賃料減額交渉してくるサブリース会社もいます。

毎年のように賃料の減額要求があるため、オーナーとしては「話が違う!」ということになり、訴訟に踏み切る人もいるのです。

最初から、アパートオーナーがサブリースは何も保証されないと理解していれば、こんなことにはなりません。

サブリースはよく勉強すれば騙されることはない

サブリースのことを良く勉強している人であれば、絶対に騙されることのない話です。

「騙す、騙される」の世界ではなく、「知っているか、知らないか」の世界です。

「こんなはずじゃなかった」と思っているオーナーは、単なる勉強不足と言うことになります。

以上、ここまでサブリースは詐欺ではなくオーナーの勘違いであるということについて見てきました。

サブリース契約とは単なる賃貸借契約です。

そこで次に、賃貸人と賃借人との関係について解説いたします。

4.賃貸人と賃借人との関係

サブリース会社は、契約上は「単なる借主(賃借人)」となるという点がポイントです。

賃貸人と賃借人との関係は、借地借家法で規定されています。

借地借家法は借主の権利を守る法律ですので、賃貸人と賃借人という関係になった瞬間、守られるべきはサブリース会社ということになります。

騙されたオーナーは、自分は弱い立場と勘違いしている人が多いですが、本来的に弱い立場にいるのは賃借人ですので、借地借家法はサブリース会社を強力に守っています。

借地借家法では、借主に賃料減額請求権、貸主には賃料増額請求権を認めています。

(借賃増減請求権) 第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

※出典:WIKIBOOKS「借地借家法第32条」より

この条文では、賃貸人と賃借人の双方は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、双方から増減額請求できることを定めています。

サブリース会社は賃借人ですので、空室が増えれば、家賃減額を請求できるということです。

しかも、交渉のタイミングも、特に「いつ」というのを規定しておらず、いつでも請求できることになっています。

一度、賃料減額請求は発生すると、毎年のように減額請求してきます。

かなりストレスが溜まると思いますので、サブリース契約を締結する際は、覚悟して契約するようにしましょう。

以上、ここまで賃貸人と賃借人との関係について見てきました。

では、サブリースを契約するときには、何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、サブリースを契約するときの注意点について解説いたします。

5.サブリース契約するときの注意点

サブリース契約は、結局のところ、「賃料の安い賃貸借契約」ですので、締結するメリットがほとんどありません。

空室リスクは必ず負うことになりますので、家賃保証型サブリースを契約するくらいなら、パススルー型サブリース契約を締結した方がマシです。

パススルー型サブリース契約は、現に入居している賃料の約95%が賃料として入金されます。

管理委託契約も管理費用は賃料の約5%ですので、パススルー型サブリース契約は管理委託契約と収益性が基本的に変わりません。

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社と「賃料は減額できないものとする」というような契約を締結して安心する人がいますが、その特約は意味がありません

「賃料は減額できないものとする」のような特約は、不減特約と呼ばれていますが、このような賃借人に不利な契約は、借地借家法によって無効となります。

つまり、サブリース契約では、どんな手を使ってでも賃料減額を阻止することはできません。

サブリース会社に不利となる契約の特約は一切無効ですので、契約にあたっては注意が必要となります。

結論としては、サブリース契約はオーナーにとって全くメリットがないため、すべきではありません。

そもそも、ノーリスクで不動産事業を行おうとする方が間違いです。

サブリース会社は、判例で認められた権利を発動しているだけであり、詐欺を行っているわけではありません。

詐欺のような被害に遭っているとしたら、それはオーナーの無知とそれに伴う判断ミスが原因です。

今さら争っても勝ち目のないことですので、まずはサブリースの特徴をしっかりと理解するようにしてください。

6.まとめ

以上、ここまで、サブリースは詐欺じゃない!悪いのはオーナーの勉強不足と判断ミス!について見てきました。

サブリース契約とは、単なる賃貸借契約です。

守られるのは借主であるサブリース会社ですので、守られない貸主はしっかりと理論武装して自分を守るようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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