住み替えローンとは?リスクヘッジで利用したい税制特例も紹介

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住宅ローン残債が売却価格を上回る状態のことをオーバーローンと言います。

オーバーローンの対処法の1つに住み替えローンがあります。

住み替えローンを考えている人が悩む疑問

  • 「住み替えローンってどういうローンなの?」
  • 「住み替えローンを組める人はどんな人?」
  • 「住み替えローンの陸巣を回避する方法はあるの?」

そこでこの記事では、「住み替えローン」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、住み替えローンとリスクヘッジで利用したい税制特例について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.住み替えローンとは

住み替えローンとは、売却物件がオーバーローンとなる場合、購入物件で借りるローンに売却で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローン

例えば、売却物件の住宅ローン残債が4,500万円で、売却金額が4,000万円だとします。

この場合、500万円がオーバーローンとなります。

そこで、次に購入する物件が4,200万円だった場合、500万円を加算して4,700万円を借りることができるのが住み替えローンです。

アンダーローンとは

住宅ローン残債が売却額を下回っている状態のことをアンダーローンと呼びます。

アンダーローンは健全な状態であるため、購入物件では通常の住宅ローンを組みことになります。

同じ住み替えでも、アンダーローンの人は住み替えローンは利用しません。

住み替えローンは、あくまでもオーバーローンの人のみが利用するローンとなります。

ローンが残っていた家を売る方法については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで住み替えローンについて見てきました。

では、住み替えローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、住み替えローンのメリットについて解説いたします。

2.住み替えローンのメリットはオーバーローン状態でも売却できること

住み替えローンのメリットは、オーバーローンでも物件を売却できるという点です。

住み替えローンを利用できないと、「貯金からなんとかして住宅ローン残債を返済する」または「親族からお金を借りて住宅ローン残債を返済する」等の対応が必要となります。

場合によっては、「売却を断念する」という選択肢も取らざるを得ません。

オーバーローンの問題を解消し、すんなりと売却できるということが、住み替えローンのメリットとなります。

以上、ここまで住み替えローンのメリットについて見てきました。

では、逆に住み替えローンのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、住み替えローンのデメリットについて解説いたします。

3.住み替えローンのデメリットは担保以上に借り過ぎること

住み替えローンのデメリットは、担保価値以上に借り過ぎているということです。

購入物件では、最初からオーバーローンの状態となるため、もし住宅ローンが返済できなくなったとき、任意売却や競売を行っても、返しきれない住宅ローン残債が大きくなります。

任意売却や競売では、返済しきれない住宅ローン残債は、返済する義務を負います。

通常のローンであれば、返済しきれない住宅ローン残債は小さいはずですが、住み替えローンは最初から物件価格以上に借りているため、返済しきれない住宅ローン残債も大きくなる可能性があります。

住み替えローンでは、万が一、返済できなくなったときのリスクが通常の住宅ローンよりも高いということです。

住み替えローンは、借り過ぎであるというリスクを十分に認識して、利用する必要があります。

競売については下記記事で詳しく解説しています。

任意売却については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで住み替えローンのデメリットについて見てきました。

では、どのような人が住み替えローンを利用できるのでしょうか。

そこで次に、住み替えローンの利用可能性のある人について解説いたします。

4.住み替えローンの審査が通る要件

住み替えローンの審査が通る能性のある人は、以下の要件をほぼ全て満たしているような人が利用できます。

住み替えローンを利用できる要件

  1. 収入が高い人
  2. 大企業に勤めている人や公務員、医者、弁護士等の職業の良い人
  3. 他にカードローン等を抱えていない人
  4. 勤続年数が3年以上の人
  5. 健康状態の良い人
  6. 借入履歴に問題のない人
  7. オーバーローン残債が少ない人

ざっくり言うと、信用力があり、条件の良い人が借りることができます。

住み替えローンは、銀行からすると、最初から担保価値以上のお金を貸し出すことになります。

銀行にとっては貸し出すリスクが高まることになり、きちんと返せる人でないと、貸すことができません。

そのため、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査のハードルが高くなります。

過去の住宅ローンの審査がすんなりと通り、十分借りることができたような人であれば、借りることができる可能性はあります。

住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しいため、オーバーローンとなりそうな人は、早い段階で仮審査を行うことが重要です。

売却だけが決まり、購入物件でローン審査が通らなくなると、賃貸物件に引っ越すような事態が生じます。

査定を取った段階で、オーバーローンが明確なときは、早めに銀行に行って住み替えローンが利用できるか相談するようにしましょう。

以上、ここまで住み替えローンの利用可能性のある人について見てきました。

では、住み替えローンのリスクを回避するにはどのような方法があるのでしょうか。

そこで次に、リスクヘッジにおススメの税金特例について解説いたします。

5.リスクヘッジにオススメの税金特例

住み替えローンは借り過ぎというリスクがあるため、少しでも経済的な負担を軽くする必要があります。

そこで、経済的メリットのあるおススメの2つの税金特例について解説します。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住み替えの売却物件で譲渡損失が発生した場合、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下「譲渡損失の買換え特例」と略)とよばれる特例が使えます。

譲渡損失とは、以下の式で計算結果がマイナスとなることです。

譲渡損失 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 < ゼロ

※譲渡価額は売却額になります。
※取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など、家の売却に要した費用のことを指します。

譲渡損失の買換え特例では、譲渡損失を給与所得のような他のプラスの所得と合算することにより、全体の所得を小さくできる特例です。

譲渡損失のマイナスと給与所得等のプラスを合算することを損益通算と呼びます。

サラリーマンは、会社か給与所得を前提に所得税を天引きしていますが、損益通算により、実際の所得は小さくなるため、会社が天引きし過ぎていた所得税の還付を受けることができます。

例えば、給与所得が800万円、譲渡損失が▲1,000万円であると、その年の所得は▲200万円となるため、800万円を前提にして会社が源泉徴収していた税金を後から取り戻すことができます。

控除しきれなかった▲200万円のようなマイナスの残額があるときは、その翌年から3年間繰り越すことができます。

譲渡損失の買換え特例が使える要件

譲渡損失の買換え特例使うには、売却物件と購入物件に以下のような要件が必要です。

売却物件の要件

平成31年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち、次の1から4のいずれかに該当するものであること

1.現に自分が住んでいる住宅

2.以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの

3.1や2の住宅及びその敷地

4.災害によって滅失した1の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地

ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。

購入物件の要件

1.譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地

2.その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること

3.その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること

4.繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

※出典:国税庁「No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」より

住み替えを行う場合には、購入物件の要件を良く確認した上で物件を選ぶようにしましょう。

以上、ここまで居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について見てきました。

住宅ローン控除も経済的負担を軽くしてくれる重要な特例です。

そこで次に、住宅ローン控除について解説いたします。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

住宅ローン控除を使うには、要件を満たした物件を購入することがポイントです。

住宅ローン控除が利用できる物件

住宅の種類要件
新築住宅①住宅を新築、または新築住宅を取得し、
平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
②工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
③床面積が50㎡以上であること。
④居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、
床面積の2分の1以上が居住用であること。
(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)
中古住宅①中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
②新築住宅の場合の②~④と同じ。
③次のイ・ロのいずれかに該当すること
イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたもの
又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの
(その家屋の取得の日前2年以内に保険契約の締結をしたものに限る。)

住み替え物件が新築住宅であれば、基本的に床面積が50㎡以上であれば問題ありません。

一方で、住み替え物件で中古住宅を購入する場合、しっかりと要件を確認するようにしてください。

50㎡以上等の基本的な要件は新築と同じですが、築年数を意識することが重要です。

木造戸建住宅なら20年以内、鉄筋コンクリート造マンションなら25年以内です。

その他、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している物件も住宅ローン控除を利用できます。

住宅ローン控除は、前節の譲渡損失の買換え特例を一緒に使うことが可能です。

一方で、住宅ローン控除は、「3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」等の節税のために使う特例とは併用できません。

売却時に、安易に節税の特例を使ってしまうと、住宅ローン控除が使えなくなります。

利用の際は、どちらが得かをきちんとシミュレーションした上で選択適用することがポイントです。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、住み替えローンとリスクヘッジで利用したい税制特例について見てきました。

住み替えローンには、借り過ぎになるというリスクがあります。

税金の特例を使いながら、経済的負担をできるだけ軽くして、利用するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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