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アパート経営は儲からないので相続対策以外ではダメな理由

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更新日:

不動産投資をやっている人の中でも、アパート経営をしている人を見ると、「大丈夫かな?」と思ってしまうこともあります。

全てのアパート経営がNGではありませんが、アパート経営は今受難の時代であることは間違いありません。

アパート経営を検討している人の中には、

  • 「アパート経営って、ちゃんとやれば儲かるんじゃないの?」
  • 「副業にいいって聞いたけど、そうじゃないの?」
  • 「どういう人ならアパート経営をしても大丈夫なの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「アパート経営」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、アパート経営が厳しい理由が分かり、相続税対策ならやっても良いということが分かるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

※【先に結論】もしアパート経営を考えているなら、メディアに多数紹介されている「アイケイジャパン」をオススメしています。

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1.アパート経営が儲からなくなった3つの理由

アパート経営がかつてほど儲からなくなった理由として、

  • 理由1.建築費の高騰
  • 理由2.人口減少
  • 理由3.供給過剰

の3つがあります。

以下、順に解説していきます。

理由1.建築費の高騰

東日本大震災以降、国内の建築費は高騰が続いており、建築費の高止まりはすっかりと定着しています。

現在は、建築費が高騰し過ぎており、アパート投資には向きません。

20年ほど前の建築費を知っている人からすると、今のアパート投資家は、はっきり言って気の毒です。

20年前は、ちょうどバブルが崩壊し、「失われた10年」と呼ばれるような暗黒の時代が続いていました。

  • 20年前は、木造アパートの建築費などは、坪40~50万円でした。
  • 現在では、木造アパートでも坪80~100万円もしています。
  •  

今の投資家は20年前の投資家と比べると、同じような建物でも、倍の値段を払わされています。

一方で、家賃に関しては、ほとんど変動はありません。

同じような家賃に対し、倍の投資額が必要となっているため、昔の投資環境を知っている人からすると、今の投資家は、相当厳しい環境で投資を決断していることになります。

木造アパートは建築費が安いことが魅力だった

元々、木造アパートは建築費が安いことが魅力でした。

建築費が安いのに、賃貸マンションとほぼそん色のない家賃を受領することができたため、アパート投資には、それなりのメリットがありました。

現在でも、木造アパートは相対的に建築費が安いことには変わりありませんが、20年前の投資環境に比べると、そのメリットはかなり薄まっています。

建築費に関しては、当初、東日本大震災直後は、職人が東北地方に流れて行ってしまったため、高くなったという説がありました。

上がり続ける建築費でアパート経営は苦しい

しかしながら、その後も一向に下がることはなく、建築費は上がり続けています。

現在の建築費の高騰理由は、職人の高齢化による退職です。

バブル崩壊後は、3Kの建築現場からは、若い職人が建設業からサービス業へ転職していきました。

今となっては、当時残っていた高齢の職人が、退職したことにより、どんどん職人が減ってしまっています。

そのため、現在、建築費の高騰が続いているのは、好景気だからという理由ではなく、建設業界の構造的な問題の方が大きいです。

構造的な問題となると、今後、例えばオリンピック後に国内が不景気になったとしても、建築費だけは下がらない可能性があります。

東日本大震災直後は、不景気で土地価格は下がりましたが、建築費は上がり続けました。

業界の構造的に低価格で建築費を供給できなくなってしまった以上、今後も建築費は下がる見込みは低いです。

上がり続ける建築費のことを考慮すると、今はアパート投資には向いていないといえます。

理由2.人口減少

国内は既に全体としては人口減少社会に突入しました。

また、全体の人口が減っているだけでなく、少子高齢化と東京一極集中の2つの減少も加わっています。

少子高齢化が進めば、家賃負担力の高い働き盛りの人口が減ってしまいます。

東京一極集中が続けば、地方の人口減少は加速度的に進みます。

国内全体の人口はジワジワ減っている感じですが、場所によっては、賃貸需要が激減し、根本的にアパート経営が成り立たないエリアも増えてきています。

少し前の統計になりますが、2013年の総務省による「住宅・土地統計調査」によって国内の空き家の数が820万戸となり、話題となりました。

実はこの統計、良く見ていくと、820万戸のうち、半数以上の52.4%が賃貸用の住宅となっています。

国内の空き家の半数以上はアパートやマンションの賃貸用住宅

つまり、国内の空き家の約半数以上は、アパートや賃貸マンションなどの賃貸用の住宅となっているのです。

空き家の問題は、相続で放置される空き家の問題がフォーカスされがちですが、実は圧倒的に数が多いのはアパート等の空き家です。

国内には既に空き家が溢れかえっていますので、これからアパートを建てるのはリスクがあります。

アパートは一度建ててしまうと、30年近く使えてしまいます。

人口は減っても、一度供給されたアパートはなかなか減っていきません。

人口減少社会に対応できていないビジネスであるため、これからのアパート経営はますます難しくなっていきます。

空き家問題について詳しく知りたい方は下記記事をチェックしてください。
空き家問題の原因は? リスクから最善の対策や解決策を徹底解説

理由3.供給過剰

さらに悪いことに、アパートは供給過剰が続いています。

供給過剰の原因は、2015年1月より相続税法が強化されたことが理由です。

従来、国内では相続税を納税する人が、国民全体の4%程度しかいませんでした。

しかしながら、相続税法が強化されて以降、国民全体の8%程度の人が納税義務を負うことになりました。

相続税は、元々、限られたほんの一部の資産かだけの問題でしたが、急に数が倍増したため、その前後の年でアパート建築する人が一気に増える結果になりました。

その結果、2016年12月には、金融庁と日銀は、アパートが供給過剰であることから、アパートローンの監視強化をするようになりました。

金融庁と日銀が、各銀行に対して「アパートはもう供給過剰だから、アパートローンの融資を簡単にするな!」と通達をしたのです。

アパートは、とうとう国も認めるほどの供給過剰の状態です。

どこかの民間のシンクタンクが叫んでいるのではなく、金融庁と日銀がハッキリ供給過剰と認めています。

こんな明確な状態で、まだアパート投資をやってやろうと思うのは、冷静さを失っていると言わざるを得ません。


アパート経営は、「建築費の高騰」と「人口減少」、「供給過剰」の悪い条件がびっしり備わっています。

ボロクソに言って申し訳ないですが、アパート経営は止めた方が良いということを強くオススメします。

以上、ここまでアパート経営が儲からなくなった3つの理由について見てきました。

アパートはボロクソな環境ですが、相続対策としてのアパート経営は、やはり意味があります。

そこで次に、相続税対策としてのアパートについて解説いたします。

2.アパート経営は相続対策のみ意味がある3つの理由

アパート経営をすると、

  • メリット1.不動産の評価額の減少
  • メリット2.借入金でさらに評価額の減少
  • メリット3.現金を増やせる

という3つを実現することができます。

以下、それぞれについて解説します。

メリット1.不動産の評価額の減少

不動産は他人に貸すと、自分で自由に使えなくなり、権利が制限されます。

そこで、相続税評価では、他人に貸している賃貸物件は、自由に使えない分、価値が落ちるという考え方をしています。

賃貸物件となると、建物は自分で使う建物よりも30%評価額が下がります。

この30%の評価減の割合は、借家権割合と呼ばれています。

また賃貸物件の建っている土地は、貸家建付地として通常の更地よりも評価が下がります。

減額される数値は、借地権割合と呼ばれる数値で決まります。

例えば、借地権割合が60%の土地であれば、更地よりも18%評価額が下がります。

更地のままにしておくよりは、相続対策となります。

メリット2.借入金でさらに評価額を減少

アパート建築では、借入金を使って建築することが多いです。

相続対策ではこの借入金を使うことがミソになります。

借入金は、その借入残高の分だけ、相続税評価額を減額してくれます。

相続財産の総額が小さくなることから、相続税が減額されます。

現金を持っていたとしても、あえて借入金を使うことで相続税の節税は可能です。

相続対策であれば、建築費が高くても、その分借入金も大きくすることができるため、相続対策をする人にとっては、建築費が高いことすべてマイナスになるとは限りません。

借入金をわざと使うことが、相続対策の有効なテクニックとなります。

メリット3.現金を増やせる

アパート経営を始めると、家賃収入により現金を増やすことができます。

相続財産の中に、現金を多く残しておくと、相続人の納税が楽になります。

相続税は現金納付が基本です。

相続人がアパートだけをもらっても、相続人に現金がないと、納税をすることができません。

納税資金を確保するためにも、相続財産の中に、ある程度現金を残しておくことも必要です。

アパートは現金もどんどん増やしていく効果があるため、相続対策としてのメリットがあるのです。


以上、ここまで相続税対策としては意味があるアパート経営について見てきました。

では、今からアパート経営を始めたい人はどうすればよいのでしょうか。

そこで次に、アパート経営におススメの稼働中の物件について解説いたします。

3.今からアパート経営するなら稼働中の物件がオススメ

基本的にアパート投資はオススメしませんが、もしやるとしたら、稼働している収益物件を購入することをオススメします。

つまり、土地持ちの人がアパート建てるスタイルの投資ではなく、出来上がっている物件を収益物件として購入するスタイルの投資です。

収益物件としての購入であれば、利回り計算で物件を購入することができます。

単純に「利回りが10%だから購入する」という決断ができるため、建築費の高騰により悪影響を受けるようなことがあまりありません。

また、稼働中の収益物件であれば、既に入居者が埋まっているため、得られる収益も明確です。

新築だと、「埋まるかどうか不安」、「想定外に空室が多かった」等々の問題がありますが、稼働中の物件であれば、既に入居状況が確定しているため、心配は少なくなります。

アパートは、経営環境が非常に悪いため、リスクを負ってゼロから建築するスタイルの投資はもう流行りません。

リスクを最小限に抑えるには、出来上がりの物件を購入して、苦境を乗り越えるようにしましょう。

また、とりあえずプロに相談してみるというのも手です。

筆者としては、メディアに多数紹介されている「アイケイジャパン」をオススメしています。

今なら無料のノウハウDVDももらえますので、勉強がてらに資料を取り寄せるのもありでしょう。

4.まとめ

以上、ここまで、アパート経営をやってはいけない理由について見てきました。

現在のアパートの経営環境は、「建築費の高騰」、「人口減少」、「供給過剰」の悪い3拍子が揃っています。

とても難しい環境にあるため、無理して選択必要は全くありません。

投資を始めるにあたっては、慎重に検討するようにして下さい。