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初心者必見!プロが土地活用を成功に導く5つの必須知識を完全ガイド

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初心者であれば「土地活用したい」と思ったとしても、一体何を手から手をつければいいかわかりませんよね。

使っていない土地はあるものの、一体どんな活用をすればいいのかわからず、右往左往していませんか?

「まずは情報収集だ」ど様々な記事や書籍を見ることでしょう。実際に巷にある土地活用の記事や書籍には、様々な知識が紹介されています。

あまりにも知識がありすぎて、どの知識から学んでいいかよくわかりませんよね

しかし実はあなたが知っておくべき土地活用の知識は、ある程度限られていることをご存知でしょうか?具体的には以下の通りです。

  • 土地活用とは何なのか
  • 土地活用の種類
  • 土地活用に関わる税金
  • 土地活用に必要な資金調達方法
  • 土地活用をするうえでの注意点

これだけの知識を備えておけば、初心者が土地活用する上では困ることはないでしょう。

何か色々と覚えないと失敗するって書かれているけど・・・本当にこれだけで大丈夫なの?

確かに土地活用を続けていくうえで、これから学んでいかなければいけない知識は数多くあります。

しかし土地活用の初心者が「今」知るべきなのは、上記に示した知識だけで大丈夫です。逆に十分すぎるといえるでしょう。

実際に土地活用をサポートしてきた現役不動産業者である筆者が言うのですから、間違いないのでご安心を。

土地活用をする第一歩を生み出す人にとっては、決定版といえる内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

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【基礎知識】土地活用とはどんなもの?

はじめに「土地活用とは何か」について説明していきたいと思います。

土地活用とは使っていない土地を活かして収入を得ること

都心部への人口流入の加速のせいで、「活用しきれない土地」が、個人の間でも多く見られるようになってきました。特に田舎や地方では、その傾向が見られます。

そのような「活用しきれない土地」を「住む」「活動場所とする」以外での活用方法を見出していくことを指す言葉が「土地活用」なのです。

なお、土地活用は「土地を(余剰に)持っているから」という理由で行われる場合もありますし、土地活用のために土地を購入する場合もありますよ。

初心者向きの方法は?主な土地活用の種類

ここまでは「土地活用とは一体何なのか」という基礎中の基礎について紹介してきました。

ここからはもう少し突っ込んだ話をしていきましょう。具体的には「土地活用の種類」について紹介していきます。

土地活用を始めるなら「どのような種類があるのか」を把握しておくことが非常に大切です。代表的なのは以下の方法ですね。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 戸建賃貸経営
  • 事業用賃貸
  • 駐車場経営
  • トランクルーム
  • 太陽光発電

それぞれの土地活用について、ざっと説明していきましょう。

種類1.アパート経営

アパート経営とは、アパートを建てて各部屋を入居者に貸し、毎月の賃料を収入として得る土地活用です。

最初にアパートを建設するための先行投資が数千万円必要となりますが、50坪から100坪でも可能であり、土地活用の中では定番中の定番と言える方法です。

アパート投資の資金は金融機関からのローンで対応するのが一般的ですが、ローン支払いを上回る収益をいかに実現するかがキモになりますよ。

種類2.マンション経営

マンション経営は、いわば「アパート経営のスケールアップ版」といったところでしょうか。

アパート経営と比べて、数億円規模と先行投資額は大きくなりますが、その分収入が増えます。

そして必要な土地の広さも大きくなるので、150坪以上の土地を所有している人向けの方法と言えるでしょう。

種類3.戸建賃貸経営

「戸建賃貸経営」は戸建て住宅を建築・賃貸し、賃料を得る土地活用です。ファミリー層がターゲットになりますね。

「アパートよりも広い物件に住みたい」「一戸建て住宅に住みたいけれど、購入できる予算がない」というニーズを持つ家族世帯が利用しています。

戸建賃貸経営は30〜40坪の土地と2,000万円ほどの予算でできるので、賃貸経営の中では敷居の低い方法といえます。

種類4.事業用賃貸(コンビニ・クリニック等)

「事業用賃貸」とは「住居用」の物件ではなく、コンビニやクリニック(病院)などの「ビジネス用の建物」を建築・賃貸し、事業者から賃料をもらう方法です。

専門的な建物を建築するので、数千万から数億円の建築費用がかかりますが、土地の広さそのものは50坪から60坪でも可能です。

ただし、コンビニの場合は駐車場スペースが広ければ広いほど儲けが上がる可能性が高いため、100坪ほどは欲しいところでしょう。

種類5.駐車場経営

駐車場経営は土地を駐車場にして、使用料を収入とする土地活用です。

定期的な賃料が得られる「月極駐車場」と、毎回の使用料で収入が青天井の「コインパーキング」から選ぶ必要があります。

確実性を狙うのであれば月極駐車場、爆発的な収入を期待するのであればコインパーキングを選ぶと良いでしょう。

なお初期投資としては数万円から数十万円で済む上、土地の広さも最低で20坪位からできるため、非常に敷居の低い土地活用といえます。

種類6.トランクルーム経営

「トランクルーム」とは「貸倉庫」のことで、土地に貸倉庫(トランクルーム)を建てて、荷物を預けたい人に利用料をもらう土地活用です。

実は近年需要が高まっている土地活用なうえ、数百万の初期投資と50〜60坪の必要面積と敷居が低いので、まさに「狙い目」の土地活用と言えるでしょう。

種類7.太陽光発電

太陽光発電は土地に太陽光パネルを取り付けて、そこで発電した電気を売る土地活用です。

10坪程度の土地でもできますし、太陽光パネルなどの必要設備は数百万円で揃えることができます

敷居としてはかなり低いので、まさに初心者向けの土地活用と言えるでしょう。

【補足知識】タイプ別オススメ土地活用

ここからは土地活用をこれから始めようという方に、タイプ別にオススメの土地活用を紹介してきます。紹介するタイプは以下の3つです。

  • 「初心者なのでハイリスクは避けたい」という方
  • 「とにかく収入を増やしたい」という方
  • 「税金対策を検討している」という方

ではそれぞれのタイプに対して、オススメの土地活用を紹介していきましょう。

「初心者なのでハイリスクは避けたい」という方にオススメの土地活用

「リスクはなるべく軽減したい」という方は「駐車場経営」がオススメです。

駐車場経営はとにかく初期費用がかなり低く済むという点が魅力です。そして建物が建ってないので、自由が利きやすいのもメリットです。

アパート経営やマンション経営のように一度建物を建ててしまうと、「やっぱり別の土地活用にしよう」と思ってもどうしようもありません。

しかし、駐車場経営ならすぐに辞めて、別の土地活用をすることもできますし、自宅用として利用することも可能です。

「とにかく収入を増やしたい」という方にオススメの土地活用

「とにかく収入を増やしたい!」という方は、マンション経営をオススメします。

マンション経営は数ある賃貸経営の中でも、賃借人が確保されたときの利益性が、他の土地活用と比べてかなり高いからです。

一方、マンション経営は初期投資額が相応に発生すること、および空室が大きく発生した場合に赤字になる可能性がある、といったリスクもあります。

つまり、ハイリスクハイリターンの土地活用といえます。さすがにローリスクハイリターンなんて土地活用が存在しませんから、高いリスクについては許容しなくてはいけません

「税金対策を検討している」という方にオススメの土地活用

土地活用をすれば「税金対策(節税)」ができるのをご存知でしょうか?

詳しくは後述しますが、人が住むことができる建物を建てれば、毎年支払わなければならない固定資産税などを激減させることができます

つまりアパートやマンションを建築すれば、大きな税金対策になると言うわけですね。詳しくは次章にて解説していきます。

どうすれば節税できる?土地活用と「税金」の関係

先ほどもお話ししましたが、土地活用には節税効果があります。

土地活用するのであれば、税金は切っても切れない関係にあることをしっかりと理解しなければならなりません。

そこでこの章では土地活用に関わってくる税金は何なのか、そしてどうすれば節税することができるのかを見ていきましょう。

土地活用を行う際、具体的にどんな税金が関わってくるのかというと、大きく以下の4つになります。

  • 相続税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税(住民税)

それぞれの税金について、概要と節税方法についてシンプルに解説していきましょう。

税金1.相続税

相続税とは、故人(亡くなった人)の遺産を相続や遺言で受け継いだ場合に、遺産に対してかかる税金のこと

相続税の対象となる資産には「土地」も含まれるので、親族からの相続で得た土地には相続税がかかります。

相続税を土地活用で節税するには?

「アパート経営」または「マンション経営」を選ぶと、相続税は20%の軽減になります。

他にも「戸建賃貸経営」など、第三者に貸すための建物を建てれば20%軽減されますよ。

税金2.固定資産税

固定資産税とは、土地や建物といった「固定資産」の価値に対して課される税金のこと

価値のある土地や広い土地を持っている人ほど、高い金額が課税されます。

固定資産税を土地活用で節税するには?

固定資産税を節税したいのであれば、アパート経営やマンション経営などの「住居」を建ててください。

それだけで固定資産税は、通常の6分の1に軽減できますよ。

税金3.都市計画税

都市計画税とは、市区町村ごとに設定された「土地・建物の所有者」に向けて課税される税金のこと

土地・建物に対して課税されるので、固定資産税と性質が似ていますね。

ちなみに、都市計画税で徴収された税金は各市区町村の道路や水道といった「インフラ」の整備に利用されますよ。

都市計画税を土地活用で節税するには?

アパート経営とマンション経営などの「住居」を建てると、都市計画税は通常の3分の1に軽減できます。

つまり条件としては、相続税や固定資産税とほとんど一緒と言うことになります。

税金4.所得税(住民税)

所得税と住民税は、収入に対して課税される税金のこと

当然、土地活用によって得た利益に対しても、この所得税と住民税は発生しますよ。

所得税と住民税は、利益が出れば出るほど税額も大きくなりますので、高収益の土地活用を目指す場合は悩まされる税金となります。

所得税(住民税)を土地活用で節税するには?

所得税と住民税は「青色申告」を行うことで節税ができます。

「青色申告」とは、個人事業主・会社が行う「確定申告」の種類の一つ

青色申告をすると「所得税の特別控除を受けられる(最高65万円)」「赤字を繰り越すことができる(3年間)」という大きな特典を使えます。

強力な節税効果があるので、しっかり土地活用と向き合っていくとしたら青色申告を選ぶべきでしょう。

普通のローンとは違う?土地活用の資金調達方法

ここまでは土地活用とは切っても切れない関係である税金について、紹介してきました。

同じく土地活用と切っても切れない関係にあるのは「資金調達」です。

初期費用を現金で賄うことができれば良いのですが、そこまで貯金がない人や、なるべく現金を残しておきたい人は土地活用専用のローンを利用するほかありません。

土地活用専用のローンはどこの銀行でも提供されている「投資ローン」になりますが、アパートなどの建築のために使うお金なので、数千万から数億円の融資になります。

そのため、一般的に使われるカードローン等と違って、審査内容がまるっきり変わってきます。具体的には以下の要素が審査されますよ。

  • 事業計画
  • 建築する建物と既存の土地の価値
  • 申込した人の信用情報

この中で最も重要視されるのが「建築する建物と土地の価値」です。

一般的には「事業計画が一番重視される」と言われがちですが、銀行も将来のことを完全に予測することができないため、事業計画についてはそれ相応の評価しかしていません。

つまりは、そこまで優先順位を高く設定しているわけでは無いのです。

銀行としては「揺るがない・間違いない指標」が欲しいため、本当に実現されるかどうかわからない事業計画よりも、建築の建物と既存の土地の価値を最も重視します。

もちろん「申し込みした人の信用情報」も重要ですよ。

今まで携帯電話・クレジット・住宅ローンなどの支払いが遅れてしまっているのであれば、絶対に投資ローンは使えないと思ってください。

土地活用の初心者が絶対に知るべき3つの注意点

初心者の方に絶対に意識しておいてほしいことが「土地活用する上での注意点」です。具体的には以下の2つになりますよ。

  • 失敗する前提でチャレンジする
  • 日々のストレスからは脱却できない
  • 何の土地活用するかはプロの意見を参考にする

ではそれぞれの注意点について、わかりやすく解説していきましょう。

注意点1.失敗する前提でチャレンジする

土地活用について指南している記事や書籍を見ると、「初心者でも頑張れば絶対に成功できる」なんて無責任なことを書いています。

確かに成功確率を上げることができますが、絶対に失敗しないなんてあり得ません

どちらかといえば「初心者だからこそ失敗して当然なんだ」という意気込みでチャレンジした方が成功確率は高まります

「失敗して当然」という考えで行けば、自分が失敗した時に破産してしまうようなローンの組み方はしませんし、多すぎる自己資金を投入することもありません。

むやみやたらに煽ってくるような記事や書籍に惑わされることなく、「初心者なのだから失敗して当然」という気概でチャレンジしてみましょう

注意点2.日々のストレスからは脱却できない

土地活用を薦める書籍や記事を見ていると「プチリタイヤ」という言葉が目立ちます。

つまりは今まで感じてきた仕事のストレスから脱却して、土地活用によってノンストレスでお金が手に入る条件を作り出そうと言っているわけです。

ただ、はっきり言わせてもらうと、土地活用を始めたとしても、あなたがストレスから脱却する事は絶対にありません

人気の賃貸経営関連の土地活用は、入居者からのクレームがつきものですし、家賃を入れない人とは下手したら裁判沙汰になります。

サラリーマン時代よりも多大なるストレスが待っていることでしょう。

だからこそ、プチリタイヤという言葉に乗せられて土地活用しようと思っているのであれば、絶対にしてはいけません。

「自分の使っていない土地を有効活用したい」「多少のストレスは我慢できるので何とかチャレンジしてみたい」という強い意志がある人だけが土地活用に挑むようにしてください。

注意点3.何の土地活用するかはプロの意見を参考にする

「土地活用」と一言で言っても、その種類は多岐にわたります。

それらのなかで、「どの土地活用が一番良いか」を決めるのは難しいですよね。土地活用初心者には敷居の高さを感じます。

だからこそ、初心者が土地活用するのであれば、不動産会社をパートナーにして進めていくのが一番です。

不動産会社をパートナーにすると、あなたの土地に最も適した土地活用は何かをアドバイスしてくれます。

初心者が土地活用で成功する確率を一気に高めてくれる要素でもあるので、なるべくなら不動産会社は味方にしておくべきです。

もし土地活用のパートナーとしての不動産会社を選定するなら、「HOME4U土地活用」の資料一括請求サイトを活用するのがオススメですよ。

HOME4U土地活用」はNTT DATAが運営する一括見積依頼サイトです。

問い合わせページにて、下記の「ご興味のある活用方法」にチェックを入れると、その項目の土地活用に強い不動産会社から最適プランを提示してもらえ、相談に乗ってもらえますよ。

「最大7社に無料プラン請求」とあるとおり、複数の不動産会社に依頼して比較検討できます。

時間を使わず、効率的にあなたにとって1番ふさわしいパートナーはどこなのかを選ぶことができますので、ぜひ使ってみてください。

HOME4U土地活用をチェック

まとめ

初心者が土地活用にチャレンジするのであれば、いろいろな不安がつきまとうことでしょう。

しかし今回紹介した知識を持って望めば、初心者特有のミスをするような事は絶対にありません。

自信を持って、第一歩を踏み出すようにしてみてください。

以上、「初心者必見!プロが土地活用を成功に導く5つの必須知識を完全ガイド」でした。