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【マンション経営の完全ガイド】リスク、頭金、物件選びまで

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更新日:

サラリーマンや公務員の方の副業として、マンション経営を始める方が大変増えています。

不動産投資には色々な種類がありますが、個人投資家が最も始めやすいのが、区分所有のマンション一室の経営です。

マンション経営は、運用の手間が少なく、比較的少ない自己資金で始めることができるので、初めての人にもおすすめです。

実は、マンションの価格は急激に変動しにくいので、値動きの大きい株式投資やFXなどよりも低リスクです。

とは言え、失敗したらと思うと・・・ちょっと怖いですね。

これから、マンション経営のメリットだけでなく、デメリット・リスクについても徹底的に解説していきます。

マンション経営をスタートするなら知っておきたい、「収支や利回りの考え方」と「失敗しないための3つのポイント」もわかりやすくお伝えするので、ぜひ参考になさってくださいね。

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1.マンション経営の5つのメリットと3つのデメリット

マンション経営のメリットは5つ

マンション経営のメリットは次の5つが挙げられます。

  • 手間をかけずに家賃収入が得られる
  • 値下がりのリスクが小さい
  • 生命保険代わりになる
  • 所得税の節税      
  • 相続税対策

順番にみていきましょう。

メリット1.手間をかけずに家賃収入が得られる

株式投資などの場合、常に値動きを見て売り時を判断しなければならないので、手間がかかります。

株価が急落するときもありますので、あまり放置しておくことはできません。

それに比べてマンション経営は、管理を専門会社に委託しておけば、家賃が振り込まれるのを待つだけです。

物件を購入して経営がスタートしてしまえば、あとは手間をかけずに収入が得られる投資方法です。

メリット2.値下がりのリスクが小さい

株式投資などでは、株価が高騰して資金が一気に倍になる可能性もありますが、あっというまに紙くずになる危険性もあります。

でも不動産の価格は、1日で急激に変動したり、1年の中で株価のようにアップダウンすることはあまり考えにくく、なだらかな値動きをします。

そして不動産の中でも特に、投資用のマンションは、常に一定の需要があるので急激に値下がりしにくい不動産です。

また、物価が上昇すると貨幣価値が下がってしまいますが、不動産はインフレの影響を受けにくい「現物資産」ですから、インフレ対策にもなります。

物価変動に強いマンション経営は、大儲けには向きませんが、安定志向の人に向いています。

メリット3.生命保険代わりになる

投資用マンションを購入する際には、金融機関の投資用ローンを利用する方がほとんどです。

ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入すれば、万が一、ローンの契約者が亡くなったり高度障害状態になった場合、ローンが保険で支払われます。

この場合、遺族にローンは残らず、不動産だけを残すことができます。

不動産があれば、家族の将来の生活を守ることができますね。

このように将来を見据えて、生命保険代わりとしてマンション経営を選ぶ方も増えています。

ただし、事業用のローンの場合は、団体信用生命保険の加入が任意の場合もあるので、金融機関選びの際には保険に加入できるかどうか確認しましょう。

メリット4.所得税の節税

不動産所得は、他の所得と「損益通算」することができます。

損益通算できるのは、不動産所得が「税務上の赤字」になり、他に給与所得などがある場合です。

確定申告すれば、給与所得について納めすぎた所得税が戻ってきます(所得税の還付)。

税務上、計上できる必要経費には様々な種類があるので、「マンション経営によって実際に手元に残るキャッシュフローは黒字だけれど、税務上は赤字」という状態になることも珍しくありません。

この「損益通算」による所得税の節税は、マンション経営の大きなメリットの1つです。

損益通算を解説コラム(ちょっとマニアックなので、興味がなければ読み飛ばしてもOK!)

「マンション投資が“赤字”になったら意味がないのでは?」と思うかもしれませんが、ここでポイントになるのが「減価償却費」です。

不動産投資の経費には、管理費などの実際の支出を伴う経費のほかに、支出を伴わない「減価償却費」という経費を計上できます。

「減価償却費」は、建物の購入費用の一定割合を経費として計上できるものです。

毎年、築年数の経過によって建物の価値が減るものと考えて、その価値下落を経費として計上できます。

そのため、「減価償却費」を計上して税務上は赤字になったとしても、手元に残る資金の収支はプラスになる、ということが起こります。

メリット5.相続税対策

不動産投資は相続税対策に有効です。

相続税は、財産が一定以上の場合に課税され、財産が多ければ多いほど税率も高くなるので、相続税評価額はなるべく低く抑えることが大切

相続財産の評価は、現金や預金は額面通りに評価され、有価証券などは時価で評価されます。

それに対して、不動産の相続税評価額は時価よりもずっと安くなります。

例えば、土地の相続税評価額は時価の8割程度、建物の評価額は建築費の6~7割程度となります。

そこからさらに、賃貸している不動産は「貸家の評価減」という制度があるので、自宅用の土地建物よりもさらに相続税評価額が安くなります。

区分マンションの相続税評価額の計算は複雑なので詳細な計算方法は触れませんが、現金や有価証券で相続するよりも、投資用マンションで相続するほうが評価額をずっと低く抑えることができ、相続税対策として有利です。

マンション経営のデメリットは3つ

マンション経営のデメリットは次の3つが挙げられます。

  • 空室リスク・賃料下落リスク
  • 換金しにくい
  • 短期の投資には向かない

デメリット1.空室リスク・賃料下落リスク

マンション経営を始めるにあたって、誰もが一番心配するのが「空室問題です。

空室がなかなか埋まらなかったら、収入が減少し、経費ばかりが発生してしまうかもしれません。

空室のリスクを左右するのは、マンションの競争力と、適切な賃料設定によるので、これらに注意して経営をする必要があります。

また、築年数の経過やライバル物件の増加により、賃料が下落するリスクもあります。

空室リスク、家賃下落リスクを減らすためには、賃貸需要が旺盛で空室が発生しにくい人気エリアの物件を選ぶことが大切です。

そして、マンション経営をはじめる際に収支計画をしっかり立てましょう。

「常に満室で、今の賃料が永久に続く」という非現実的な前提ではなく、「稼働率が95%の場合はどうか」といった保守的な収支計算をしておけば、空室等が発生しても慌てずに済みます。

デメリット2.換金しにくい

株式の場合、平日ならいつでも売ることができますし、売った日から3営業日後くらいに出金することが可能です。

でも、マンションの場合は、急遽売って現金化したい!と思っても、すぐには出来ません。

投資用マンションは需要が多いので、収益性のある物件ならすぐに購入者が見つかることも多いのですが、売却期間は2~3ヶ月くらいは見込んでおきましょう。

また、すぐに購入者が見つかったとしても、売買契約を結んだり、購入者がローンの審査を受けたりする時間も必要なので、代金を受領するまで時間がかかります。

マンション投資は、すぐに使うかもしれない資金には向いていません。

余裕資金の一部は、いつでも解約できる定期預金にしておくなど、分散投資することが大切です。

投資用マンションの売却については下記記事もチェック!>>
現役不動産業者が解説!投資用マンションをうまく売る7つのポイント

デメリット3.短期の投資には向かない

マンション経営は、あまり短期の投資には向いていません。

購入・売却時には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかるので、よほどの値上がり益が得られない限り、頻繁に売買すると経費を回収することが難しくなります。

不動産は基本的に、短期間で激しく価格変動するものではありません。

不動産投資は、元本の値動きによって利益を得るというよりは、保有している間の利益を得るのが主な目的です。

また、マンションの売却で利益が出た場合、所得税・住民税が課税されますが、保有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく違います。

所得税・住民税を合わせた税率は、保有期間が5年以下の場合は約40%、5年超の場合は約20%です。

そのため、マンション投資の運用期間は、5年以上の中長期で考えるのが一般的です。

2.マンション経営の収支と利回り

次に、マンション経営を始めるなら知っておきたい、「収支」と「利回り」について解説します。

マンション経営の収支の考え方

まず、マンション経営の収支はどのようになるのか、イメージしておきましょう。

「毎年の収支」だけでなく、「マンション購入から売却までのトータルの収支」まで考えておくことが大切です。

年間の収支

  • 純収益=収入-経費
  • 収入=家賃・礼金など
  • 経費=管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費・ローン返済額など

不動産投資全体の収支

  • 全体の収支=(売却価格+毎年の純収益総額)-(購入価格+売買の経費)
  • 売買の経費=仲介手数料、印紙代、登記費用など

マンション経営スタート時点では、もちろん売却価格はわかりませんが、保有中に築年数が経過することによる値下がりを見込んでおきます。

また、管理費・修繕積立金は築年数が経過すると値上がりしていくのが通常です。

購入してから売却するまでの不動産投資全体の収支について、保守的にシミュレーションしておけば安心してマンション経営をスタートできます。

「保守的なシミュレーション」は、次のような前提で計算してみましょう。

  • 稼働率95%程度で計算してみる
  • 売却時に値下がりする前提で計算してみる
  • 管理費・修繕積立金の値上がりを織り込む

マンション経営の利回りの考え方

投資物件の広告や物件情報サイトでは、「利回り●%」などと表示されています。

利回りは、物件の収益力を表すものです。

利回りとは:支出に対する利益の割合のこと。投資額に対してどれくらいの収益が得られるかを示します。

マンション経営の物件選びでは、利回りを参考にすると収益性を比較しやすくなります。

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回り(グロス利回り)

計算式:年間家賃収入÷購入価格

投資物件の広告やサイトで掲載されているのは、こちらの表面利回りです。

表面利回りでは、費用については考慮せず、年間収入を購入価格で割ります。

表面利回りは、収益力を大まかに捉えるために利用します。

例えば、年間の家賃収入が120万円、購入価格が1,500万円の場合、

表面利回り=120万円÷1,500万円=8%となります。

実質利回りとは(ネット利回り)

計算式:(年間家賃収入-年間諸経費)÷(購入価格+購入時の諸経費)

実質利回りは、費用についても考慮します。

年間諸経費としては、固定資産税、管理費、修繕積立金、管理委託費などを計上します。

購入時の諸経費には、仲介手数料、印紙代、登記費用などを計上します。

実質利回りは、より正確な収益力を判断するのに利用します。

例えば、年間の家賃収入が120万円、年間の諸費用20万円、購入価格が1,500万円、購入時諸経費が70万円の場合、

実質利回り=(120万円-20万円)÷(1,500万円+70万円)=約6.3%となります。

投資物件を選ぶときには、まず、表面利回りを参考にして大まかに絞り込むといいでしょう。

その上で、実質利回りを計算し、正確な収益力を把握することが大切です。

3.マンション経営で失敗しないための3つのポイント

マンション経営をスタートするとき、失敗を避けるために守っていただきたい3つのポイントについてお話します。

  • 【ポイント1】頭金はしっかりと準備する
  • 【ポイント2】スタートする時点で出口戦略まで考えておく
  • 【ポイント3】低リスクな物件選びが最も重要

それぞれ詳しくみてみましょう。

【ポイント1】頭金はしっかりと準備する

マンション経営では、「頭金ゼロ円で始められる」というフレーズもよく見かけると思いますが、「頭金ゼロ」だからといってリスクがゼロになるわけではありません。

安全に不動産投資を始めるためには、頭金(自己資金)ゼロでのフルローンは避けましょう。

もしも空室や家賃の延滞が発生してしまった場合、ローン返済額が少なければ他に発生する費用は少額で済むので、苦しい期間を乗り切ることができます。

また、借入金利が上がった場合の影響も小さくなります。

借入金を少なくすることが、安全なマンション経営の秘訣です。

頭金がいらないと投資を始めやすいことはメリットともいえますが、頭金の割合が少なければ少ないほど、収益性は下がります。

その理由は、頭金がない分ローン返済額が多くなり、金利負担が重くなるからです。

金利負担が重いと、収益のほとんどがローン返済だけで消えてしまい、手元に残る実質的な利益がほとんどないということになりかねません。

さらには、銀行の融資条件は以前よりも厳しくなっています。

借入審査を通過するためには、自己資金3割以上が理想です。

ただし、必要な自己資金割合は、購入する物件によっても違いますし、人によっても違います。

つまり、投資用のローンは、購入する不動産の収益性や、他の借入金の状況、勤務先などの属性も含めて総合的に判断されます。

ローン審査を通ることだけを考えれば、頭金が少額でもマンション経営はスタートできますが、安全な投資のためには頭金はできるだけ多く準備したいものです。

頻出単語「レバレッジ効果」を詳しく解説(ちょっとマニアックなので、興味がなければ読み飛ばしてもOK!)

「自己資金が少ないほうがレバレッジが効きますよ」などという営業トークを過信して、ローンの借りすぎに注意してください。

レバレッジ効果とは、借入金を活用して、自己資金以上の投資を行って収益性を高めること

例えば、『1,000万円の自己資金で1,000万円の物件を購入するよりも、借入金2,000万円と合わせて3,000万円の物件を購入したほうが、自己資金に対する収益性は高くなる』

ということです。

1,000万円の物件を購入したときの利益は100万円、3,000万円の物件を購入したときの利益は300万円、借入金の金利は80万円だとします。

どちらも投資する自己資金は1,000万円ですが、3,000万円の物件を購入した方が、金利を差し引いても利益が多くなりますね。

  • レバレッジ効果は、「借入を活用して積極的に投資したほうが効率がいい」という意味です。
  • レバレッジ効果は、「自己資金が少ない方が儲かる」ということではないので注意してください。

自己資金が少ないとレバレッジは効くけれど、キャッシュフローは悪くなります。

【ポイント2】スタートする時点で出口戦略まで考えておく

投資マンションを購入する時点で、売却の戦略(出口戦略)まで考えておくことがとても大切です。

「投資マンションを買う」ところまでしか教えてくれない不動産会社も多いのですが、最終的な売却のタイミングまで相談しておくべきです。

一定の期間、賃貸収入を得た上で、売却するところまでが不動産投資だということを忘れないようにしましょう。

例えば、「7~8年後に、購入価格の90%以上で売りたい」といったイメージを持っておくことです。

もちろん、経済情勢によって計画を変更する可能性はありますが、「購入価格の●%まで値下がりしても、トータルの収支はプラスになる」という損益分岐点を把握しておくと安心です。

「中古マンション相場が値上がりしているらしい!そろそろ売ろうかな!」と場当たり的に決めるのはおすすめしません。

もちろん相場の動きも大切ですが、毎年の収入と売却損益、さらには税金などをトータルで考え、売却する際に有利になるよう計画を立てる必要があります。

売却時期は、所有期間も考慮して決めましょう。

マンションを売却して利益が出ると、所得税・住民税がかかります。

税金面を考えると、5年以上保有してから売却したほうが有利です。

所有期間が5年を超えると、税率が下がるからです。

所有期間は、売却した年の1月1月までの期間で考えます。

所有期間 税率
5年以下(短期譲渡所得) 約39%(所得税30%+住民税9%) ※復興特別所得税を含めると39.63%
5年超(長期譲渡所得) 約20%(所得税15%+住民税5%) ※復興特別所得税を含めると20.315%

【ポイント3】低リスクな物件選びが最も重要

安全にマンション投資を始めたいなら、利回り重視よりも低リスクの物件がおすすめです。

低リスクな物件とは、安定した家賃収入が得られ、売却時に値下がりしにくい物件です。

もちろん、マンション投資に慣れてきたら、ある程度のリスクを積極的に取っていく戦略もいいでしょう。

マンション投資の入門者の方は、「利回りが高いからオトク!」と思ってしまいますが、安易に飛びつくのは危険です。

まず、「利回りが高い=リスクが高い」というイメージを持っておきましょう。

次の2つの物件例を比べてみてください。

【例1】郊外の築年数が古いマンション。

  • 表面利回り=年間収入100万円÷購入価格900万円=約11%
  • 利回りが高め(リスクが高い)

【例2】都心の築年数が浅いマンション。欲しい投資家が多いのであまり安く買えない

  • 表面利回り=年間収入100万円÷購入価格1,400万円=約7%
  • 利回りが低め(リスクが低い)

利回りだけを比較すれば、郊外の古いマンションのほうがずっとお買い得に見えます。

でも、郊外の古いマンションを買うと、空室がなかなか埋まらなかったり、家賃の下落率が大きいかもしれませんし、管理費・修繕積立金の値上がりが予定されているかもしれません。

安全にマンション投資を始めたいならば、利回りに惑わされず、低リスクな物件を探すことを強くおすすめします。

では、具体的にどんな物件が低リスクな物件かというと、「立地が良い」「中古の築浅」です。

空室を避けるため、確実に入居者が集められる都心の立地を選ぶ

マンション経営で最も避けるべきは、空室リスクです。

空室リスクを減らすには、適切な賃料設定と、物件の競争力が決め手です。

競争力に影響を与える最大の要素は、やはり立地です。

確実に入居者を集められる可能性が高い、都心や、最寄り駅から徒歩7分以内の物件がおすすめです。

新築は最初に大きく値下がりするので、中古の築浅を選ぶ

「中古よりも新築のほうが色々と安心」というイメージがあるかもしれませんが、投資対象としては当てはまりません。

新築物件は付加価値が高いので、新築から築5年くらいまでは、大きく値下がりします。

そのため、新築で買ってしまうと、売却時にはほぼ確実に大きく値下がりすることになります。

投資マンション売却までのトータルの収支を考えると、新築物件よりも中古物件のほうが有利です。

ただし、あまり古すぎると入居者が見つかりにくい可能性があるので、なるべく築年数が浅い物件を選びましょう。

マンション経営を成功させるには、複数社のプランを比較!
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まとめ

いかがでしたか?

マンション経営におけるメリット・デメリットはご理解いただけたでしょうか。

マンション経営は決してリスクの高い投資方法ではなく、株式投資等と比べるとむしろ低リスクな投資です。

ただし、物件選びは利回りに踊らされずに、慎重に行ってください。

安全にマンション経営を始めるなら、「高い利回りで高リスクな物件」よりも「そこそこの利回りで低リスクな物件」を選びましょう。

頭金をしっかりと準備し、出口戦略までイメージしておくことも大切です。

まずは1棟から着実に資産を形成して、投資物件を増やしていきたいですね!