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空き家を有効活用したい!ベストな選択肢と知っておくべきポイント

公開日:

 

先日のことです。実家に帰省した際、70代後半の両親から

「お前、この家どうするか、ちゃんと考えておいてくれな」

と、言われました(私は長男で両親とは離れて暮らしており、かつ両親は2人暮らしです)。

──さて、私と同じようなシチュエーションにある方や、または現在すでに空き家を所有されているという方は、決して少なくないことでしょう。

また、きっとその際には同時に「何か良い活用方法はないだろうか…」と悩まれているのではないでしょうか。

ご存知の通り、「空き家」はそのまま放置しておくにはコスト面、リスク面共に多くのデメリットがあります。

一方で、特に親からの相続等で譲り受けた空き家の場合、簡単に「手放そう」とは、なかなか割り切れないものですよね。

そこで今回は、そんな「空き家」の有効活用の代表的なパターンについて、ご紹介していきたいと思います。

現在、空き家の活用方法に悩まれているという方は是非ご覧ください!

空き家を有効活用するべき理由と、代表的な活用方法

なぜ空き家は有効活用していく必要がある(そのまま放置しておけない)のか?

はじめに、なぜ空き家を有効活用する必要があるのかについて、お話していきましょう。

最近ではテレビやインターネットで盛んに「空き家問題」というキーワードで取り上げられていますので、ご存知の方も多いことでしょうが、内容をまとめると以下のようになります。

空き家を有効活用するべき(放置状態にしない)理由

継続的に管理しておかないと、衛生上、景観上の悪化、および犯罪の温床に活用される等のリスクが高くなる
空き家を維持するだけでも管理コストがかかる(固定資産税、都市計画税等の税金、その他メンテナンスにかかる費用、工数)
放置状態を続けると「特定空き家」に認定されるリスク(固定資産税が最大6倍になってしまう)
反面、売却や土地活用を行うことで収入が得られるポテンシャルがある
土地活用を上手に行うことで「資産価値」を高められ、自身の経験、実績にも繋げられる

特に上記項目の上3点を回避するためにも、空き家の処遇はぜひとも後回しにせず、向き合っていくべきでしょう。

ですが、「そうは言っても、実際どう対処していけばよいかイメージが付きにくい」という方も多いことでしょう。

そこで、続いては「空き家を有効活用する為に、どんな選択肢があるか」についてお話していきたいと思います。

空き家を有効活用するための、4つの選択肢

空き家活用の代表的な選択肢としては、以下の4つが挙げられます。

空き家活用の代表的な4つのパターン

現状の空き家を修繕して、賃貸に出す
現状の空き家をリノベーション(転用)して、賃貸に出す
建物解体して、土地活用をする
空き家を売却する

それぞれのパターンについて、具体的な内容と、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

現状の空き家を修繕して、賃貸に出す

空き家活用のパターンの一つ目は、「現状の空き家を修繕して、賃貸に出す」

こちらは、現在の空き家を他の人に賃貸として使ってもらえるように、修繕して借主と契約し、賃料を貰って運用していく、という方法です。

一戸建ての空き家の場合、そのまま一戸建て住居用としてファミリー層向けに賃貸に出すでも良いですし、部屋数が多い物件の場合は、今流行りの「シェアハウス」として貸し出すという選択肢もあるでしょう。

他の空き家活用のパターンと比較すると、シンプルで、初期コストもそれほどかからず進められる活用法と言えます。

「現状の空き家を修繕して、賃貸に出す」の具体的な進め方

1. 賃貸のプランを考える

現在の空き家を、何の賃貸にするかを検討します。

現物件の間取りや建物構造を変えずに賃貸に出す場合は、そのまま一戸建て住居用とするか、前述のようにシェアハウスとして貸し出すか、といったプランが検討できるでしょう。

どちらにするかは、その空き家の周辺環境をウォッチして、「どちらのプランの方が、ニーズがありそうか」を検討しておくことが大切です。

2. 空き家の修繕を行う

続いては、空き家の状態に合わせて「修繕」を行っていきます。

特に親からの相続等で譲り受けた空き家の場合は経年劣化でキッチンやトイレ、バスルーム、洗面所などの水回りの破損や劣化があることが多いでしょう。

新しく物件を利用してもらう借主の利便性をイメージして、しっかり修繕をしておくことをお薦めします。

「修繕」の概要や大まかなコストイメージは、以下記事でも紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

「中古マンション売却時にリフォームやハウスクリーニングはした方が良い?」-「修繕」とは、傷んでいたり破損している箇所を直すこと

3. 借主を探す

空き家を賃貸物件として活用できるよう修繕した後の次のアクションは、「借主探し」です。

親族や知人、友人との交流が広い方、またはFacebookやTwitterでのSNSでの交流が多い方は、ご自身のネットワークを駆使して借主を探すのも良いでしょう。

実際、空き家物件の借主が知人や友人になるケースは少なくありません。それだけ、少なくないが居住への関心を高く持っているということなのでしょう。

一方で、「借主のあてが全くない」という方は、仲介を担ってくれる不動産会社のサポートを受けると良いでしょう。

仲介手数料は取られてしまいますが、借主探しの手間であったり、その後の運営の代行も行ってくれますので、貸主としての手間はかなり軽減されます。

仲介先の不動産会社探しは、「HOME4U土地活用」の、一括不動産相談サービスを活用されることをお薦めします!

仲介先の不動産会社の選定は、はじめにいくつかの不動産会社に相談を行い、その中で「この不動産会社にお願いしたい」「この不動産会社は信頼できそう」という会社を見出して、選定を行っていくことをお薦めします。

HOME4U土地活用は、その「複数に不動産会社に相談をする」作業を、無料で一括で行ってくれるWebサービスです。

Webからの申し込み画面にて、「ご興味のある活用方法」にて「賃貸併用住宅」にチェックを入れて登録すれば、物件地域を担当している実績のある不動産会社からのアプローチを受けることが出来ます。

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HOME4U土地活用のサービス概要については、以下記事でも紹介しています。よろしければ、併せてご覧ください。

「土地活用に興味ある」方はチェック!土地活用初心者向けまとめ!

4. 賃貸契約を結ぶ

借主が見つかったら、その後は賃貸契約を結んでいきます。

賃貸契約自体は個人間でも可能ですが、後々のトラブルがないように、家賃や更新料の取り決め他、トラブル時の対応方法、またその際の責任の所在等、しっかりと契約内容を練ったうえで結ばれた方が良いでしょう。

その際に、「契約の作成について、自分で作れるか不安を感じる…」という方は、不動産会社の仲介サービスを受けることをお薦めします。

ここまでの「現状の空き家を修繕して、賃貸に出す」のプランについては、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

土地活用は戸建賃貸経営が人気!収益性やメリット・デメリットを解説

現状の空き家をリノベーション(転用)して、賃貸に出す

続いての空き家活用のパターンは、「現状の空き家をリノベーション(転用)して、賃貸に出す」

「リノベーション」とは、現在の建物を大幅に改修して、新築時以上に機能を向上させることです。

ひとつめの空き家活用のパターンでは、あくまで「修繕」のみとしていたところを、より大がかりに改修を行える、ということですね。

代表的なリノベーションとしては、「古い戸建住宅を最新式のリッチな構造の戸建住宅にする」であったり、「シェアハウス専用の建物にする」、そのほか「賃貸アパートに建て替える」等があります。

やれることは増えますが、その分リノベーションに係るコストは当然ながら発生します。

「現状の空き家を修繕して、賃貸に出す」の具体的な進め方

1. 賃貸のプランを考える

1つめのパターンの活用法同様、現在の空き家を、何の賃貸にするかを検討します。

リノベーションを行っての賃貸プランで代表的なものは、大きく以下の3点です。

おおよそのリノベーション費用も載せておきますので、目安としてご覧ください。

賃貸のプラン リノベーションした際の金額目安
※ 金額は建物の規模や機能性によって大きく変動
戸建住宅
(リノベーション)
500万円〜3,000万円
シェアハウス
(リノベーション)
1,000万円〜5,000万円
アパート 2,000万円〜1億円
商業施設
(コンビニ等)
3,000万円〜
※ 商業施設に向けてのリノベーションは、個人で行うより、代理店業者(不動産会社等)を介して行うのが一般的です。
※ 空き家活用にて、住居目的以外の建築物については、固定資産税が最大6倍まで増えますので、ご注意ください。

上記表をご覧になられてまず目につくのが、リノベーションの費用です。

どのプランも数千万規模のコストが発生し、多くの場合金融機関の貸付(ローン)を汲みつつ実施することになるでしょう。

つまり、「投資(コスト)」と「売上」「利益」の観点がより重要となってくる、ということですね。

一方、コストは高くなるものの、リノベーションの効果もあってそのままの賃貸よりも高額での契約もされやすくなります。

例えば、アパート賃貸の需要のある地域で、8部屋分のアパートに建物をリノベーションした場合、かつその地域の1ヶ月の家賃相場を10万円(空き部屋になるケースを省く)とすると、年間で1カ月80万円×12年=960万円の売上になります。

もちろん、アパートにリノベーションした後も運用コストが発生しますが、上記売り上げを毎年キープできれば、仮にリノベーション費用に5千万円かかったとしても、7〜10年以内にはこれまでかかったコストをすべて回収し、利益を出していけるということになります。

ただし、上記ケースはあくまで「うまく行った時の場合」です。当然ながら、うまく行かなくなるケースも起こりえます。

ですので、リノベーションを伴う賃貸は、事前に細心のシュミレーションをもって臨んでいくべきでしょう。

2. 空き家のリノベーションを行う

賃貸のプランを決定したら、続いてはいよいよリノベーション工事です。

建物の改装業者に依頼して行うのが一般的ですが、「どの業者にお願いして良いかわからない」「業者探しが面倒」という場合は、以下のサイトでリノベーションの業者比較ができますので、活用すると良いでしょう。

また、リノベーションの工事期間は相応取ることを念頭に入れておくべきです。

工事のボリュームにもよりますが、工事期間は早くて1ヶ月、長くて5ヶ月程で見ておくと良いでしょう。

3. 借主を探す

リノベーション後は、いよいよ借主探しです。

アパート経営などのように借主を一定数確保する必要がある場合や、商業施設経営のように借主が事業主になる場合、個人で借主を見つけ出すのはかなり難易度が高いため、仲介を担ってくれる不動産会社のサポートを受けることをお薦めします。

サポートしてもらう不動産会社の選定については、前述でも紹介しました一括不動産相談サービスを提供している「HOME4U土地活用」を活用されると良いでしょう。

仲介先の不動産会社探しは、「HOME4U土地活用」の、一括不動産相談サービスを活用されることをお薦めします!


 

4. 賃貸契約を結ぶ

借主が見つかったら、その後は賃貸契約を結んでいきます。

このあたりは、「現状の空き家を修繕して、賃貸に出す」でも紹介しましたように、しっかりと契約内容を練ったうえで結んでいく必要があります。

なるべく、不動産会社のサポートを受けつつ進められることをお薦めします。

リノベーションを行った後の、「アパート経営」を行う際の進め方、注意点については、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

土地活用でアパート経営はおすすめ?メリットから失敗するケースまとめ

建物解体して、土地活用をする

続いての空き家活用でご紹介するのは、「建物を解体して、土地活用する」という方法です。

「土地活用」というと、広義の意味では前述の「戸建賃貸運用」や「アパート運用」も含まれるのですが、ここでは「建物を解体して更地にしたのちに、残った土地を利用し行う土地活用」として説明していきます。

建物解体後の土地活用として、メジャーなものとしては以下が挙げられます。

駐車場経営
太陽光発電経営
トランクルーム経営
土地自体の賃貸(定期借地権)

なお、これらの土地活用を行う際も、ご自身に相応の知識がない限りは、不動産会社の仲介、および運用代行をご利用されることをお薦めします。

では、これら土地活用について、それぞれ見ていきましょう。

駐車場経営を行う

「土地活用」と聞いて、「駐車場経営」をパッと思い付く方は多いのではないでしょうか。

実際、近所の古い家屋が取り壊されて、その後駐車場が建った…という風景は多くの地域で見られています。

駐車場経営は以下特徴を有しており、かつ需要のある地域では安定した収益が期待できます。

駐車場経営の特徴

幅広い土地に対応できる
手軽に投資できる(投資額が低い)
準備、運用が手軽で、かつ他の土地活用への転用性も高い

また、建物を新たに建てるわけではないので、先行投資額も他の土地活用と比べリーズナブルに進められます1

駐車場経営の土地活用については、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

土地活用で駐車場経営した時の収益性は?メリット・デメリットまとめ

太陽光発電経営を行う

空き家を解体して更地にした後に、「太陽光発電」で電気を売る、という土地活用の選択肢もあります。

郊外の土地で、一面にソーラーパネルが設置されているのを、一度はご覧になられたこともあるでしょう。

個人で所有する土地に、ソーラーパネルを設置して、そこでの太陽光発電で得た電気を売っていく事業、それが太陽光発電です。

太陽光発電経営の特徴

日当たりの良い場所なら、地価や土地利便性を気にせず、土地活用できる
国の電気買取制度があるので、一定期間の売上を担保できる
運用費、メンテナンス費をほとんどかけずに、土地活用し続けられる

太陽光発電経営の土地活用については、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

日当たりがいい土地の活用なら太陽光発電がおすすめ!20年間安定収入!

トランクルーム経営を行う

空き家を解体後の土地活用としては、「トランクルーム経営」もお薦めです。

いわゆる、貸し倉庫として土地を提供し、利用者から月々の利用料を得る土地活用です。

「モノが余剰する時代」と言われて久しい現代において、特に都心部において持ち物を居住施設内に収めきれないという人々が増えてきており、その影響でトランクルーム経営の需要は年々高まってきています。

トランクルーム経営の特徴

初期コストが低く、導入しやすい。かつ、利回りも高く経営リスクが低い
立地条件に左右されず、開始できる
需要の今後の高まりから、将来性への不安は少ない

トランクルーム経営の土地活用については、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

土地活用で初期費用重視ならトランクルーム経営がおすすめ!工事期間も短い!

土地自体の賃貸(定期借地権)を行う

空き家を解体後の土地活用として最後に紹介するのは、「土地自体の賃貸(定期借地権)」です。

こちらは、事業者に土地を一定期間貸し出し、その間の賃借料を得る、というシステムです。

土地を借りた事業者はそこで商業施設を建てたり、事業スペースを設けたりして営利活動を行います。

利用者の活性状況によって売り上げの変動があるわけではありませんが、その分安定して収益を出していくことが可能です。

土地自体の賃貸(定期借地権)の特徴

自らの投資なしに、土地活用ができる
リターン(収益)が低くとも、ローリスクで土地活用
長期的な視野で、土地活用を行える(アパート経営のように、空室対策や時価変動を気にせず、長期運用できる)

土地自体の賃貸(定期借地権)の土地活用については、以下記事でも詳しく説明をしています。よろしければ、併せてご覧ください。

リスクなしの土地活用は「定期借地権」がおすすめ!メリット・注意点を紹介

空き家を売却する

最後に紹介する「空き家の有効活用」方法、それは「空き家を売却する」ことです。

もし、ここまでの活用法を読まれていて「どれも今ひとつピンとこない…」ということでしたら、このプランをお薦めします。

なぜなら、空き家の管理は、いわば立派な資産運用です。

そして、資産運用は「その資産を高めていこう」という関心を維持継続しない限りは、成功はあり得ません。

また、ご存知の通り建物物件は歳月の経過とともにどんどん価値が低下していきます。

迷いに迷って数年後に売ることになるのなら、その判断は早く行った方が良い、ということですね。

空き家を売却する際は、「信頼できる不動産会社」の仲介を利用して

空き家に関わらず、一戸建てやマンションの物件を売買する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

その理由は、不動産会社では、一般の人からはなかなかアプローチできないような、以下のことを任せられるからです。

物件の査定額の見極め
販促活動(購入希望者を集める)
売買契約の進行、締結
その他、法律や税金に関するアドバイスやサポート

また、その際にぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産会社の良し悪しは、「実績」もさることながら、私たち売主との「相性」もあります。

まずは複数の不動産会社に査定依頼をし、そこでのファースト・コミュニケーションから、「この不動産会社だったら信頼できる」という不動産会社を選定していくことが大切なのです。

そして、そんな選定をしていく際に、不動産一括査定サイトはとても効率的かつ有効だ、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、厳選された大手不動産会社のみと提携している「すまいValue」です。

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ 空き家の有効活用は、早めのアクションと、方針を定めることが大事!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

空き家を有効活用するうえで最も大切なことは、「早めにアクションを取ること」、そして「空き家活用の方針を定めること」です。

「空き家活用の方針」とは、つまり以下のことです。

  • 現状の空き家を修繕して、賃貸に出す
    現状の空き家の状態をなるべくそのままにして、低コストで資産運用を行う
  • 現状の空き家をリノベーション(転用)して、賃貸に出す
  • 建物解体して、土地活用をする
    今後の収益性を期待して、しっかりと先行投資をかけて、資産運用を行う
  • 空き家を売却する
    資産運用で発生しうるリスクを回避するため、現金化する

空き家を所有することになったら、まずは上記の大枠の選択肢から方針を定めていき、迅速に行動に移していくことが何よりも求められるのです。

また、土地活用についてもっと詳しく確認していきたい、という方は併せて以下の記事もご覧ください。

この記事をお読みになった方々が、これからの土地活用および不動産活用をより有意義に行われることを、心よりお祈りいたします。