【2019年最新】東京都内でマンションを早く高く売る方法と注意点

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誰もが一度は、インターネットや雑誌、交通広告などで「オリンピック前までは、都内マンションは売り手市場!」といった謳い文句を観たことがあるのではないでしょうか。

最近東京都内のマンションを購入された方も、「もしかしたら購入時よりも高い価格でマンションを売却できるかも」と検討されている方もいらっしゃることでしょう。

では実際に、東京都内の中古マンションは今売り時なのでしょうか。

結論から言うと売り時なのは間違いありません。理由は東京オリンピックがあるから。

詳しくは下記記事で解説しています。

そして、少しでも高値で売る為に、何か検討しておくべきことはあるのでしょうか。

今回は「東京都内の中古マンション売却」について、現在のトレンドからメリット・デメリット、注意点について詳しく説明していきます。

東京都内のマンションを所有されていて、現在売却についても検討されている方はぜひご覧ください。

2019年最新の東京都内の中古マンション市場

はじめに、2019年12月現在における、東京都内の中古マンション市場がどんな感じかについてお伝えします。

「相変わらず市場が活性しているんでしょ?」と思われた方も多いかもしれませんが、実は2019年に入り都内の中古マンションの売買市場はやや落ち着きつつある状況です。

全国の不動産売買データを取りそろえる「レインズ」にて、2019年11月における首都圏の中古マンション売買状況のレポートが挙げられていますので一部抜粋します。

【2019年7~9月】首都圏の中古マンションの月間成約助教

レインズのレポートを見てみましょう。

首都圏の2019 年 7~9 月期の不動産流通市場の動向

首都圏の2019 年 7~9 月期の不動産流通市場の動向

※季報 Market Watch サマリーレポート2019 年 7~9 月期

上記のデータ物件の「㎡単価」や「価格」については微増傾向にあるものの、「活性状況が続いている」というにはやや微弱である印象です。

【2019 年 7~9 月期発表】首都圏の中古マンションの登録・成約件数推移

首都圏の中古マンション件数・㎡単価

首都圏の中古マンション件数・㎡単価

※季報 Market Watch サマリーレポート2019 年 7~9 月期

続いてのグラフでは、都内中古マンションの成約数と新規登録数です。

このデータを見ると、昨対比で成約件数が伸びており、需要が増えていることが分かります。

つまり「東京都内の中古マンションは売り手市場」になっているということ。

今は東京オリンピック需要があり、不動産が高騰しています。

来年までずっとこのまま売り手市場が続くようには思えません。

東京都内の中古マンションを売るときのメリット・デメリット

さて、2019年現在も非常に不動産売買が活性している状況です。

そこで、続いては「東京都内の中古マンションを売る際のメリット・デメリット」についても見ていきましょう。

東京都内の中古マンションを売るときの2つのメリット

メリット1.国内で見るとやはり需要は高い。高額売却も狙っていける

東京都内の中古マンションを売却する際の一番のメリットと言えば、やはり「高額売却の可能性」が挙げられます。

ただし、2019年の今がアッパーだと思ってください。

首都圏地域別の中古マンション成約件数・㎡単価

首都圏地域別の中古マンション成約件数・㎡単価

※季報 Market Watch サマリーレポート2019 年 7~9 月期

上記の通り、現在中古マンション価格が下降傾向にあるのは神奈川県他エリアと多摩のみなのです。

「いずれ売る予定」の中古マンションで、かつ都内(23区内)の中古マンションでしたら、今の価格がアッパーと考えるべきでしょう。

ただし、都内マンションでは、大手デベロッパーの手掛けるいわゆる「ブランドマンション」に人気はいまだに集中しています。

東京都内マンションブランドの人気状況については、以下記事にても詳しく紹介しています。

メリット2.購入検討者も多いため、売却期間が短く済む傾向も

そのほか、東京都内の中古マンションを売却する時のメリットとして、「売却期間が短く済みやすい」という点も挙げられます。

これは純粋に、都内での不動産購入希望者の層が常に一定以上いるためです。

日本全国で見れば、東京都内に住を構える需要はやはりダントツに高くなります。

ゆえに、売却に向けての販促活動を行った際に、購入希望者が出てくるまでの期間も短く済みやすい、ということですね。

マンションの売却にかかる期間は通常3ヶ月程と言われていますが、地方の中古マンション売却においては「なかなか売れない…」という状況が続き半年以上も経過するケースも少なくありません。

その際に、「中古マンション売却がスムーズかつ手早く済む」恩恵は、かなり大きなものになってくるでしょう。

ただし、来年の2-3月がピークになる可能性があります。

そろそろ今から不動産会社に査定をしておいた方がいいでしょう。

  • 大手不動産会社に依頼ができる「すまいValue
  • NTTグループで安心運営、中堅~地域密着の不動産会社に依頼ができる「HOME4U

これらのサイトを併用して、今のうちに査定額を取っておきましょう。

机上査定を選べばメールで査定額がもらえます。

東京都内の中古マンションを売るときの2つのデメリット

デメリット1.全ての地域の都内マンションが、「人気がある」とは限らない

先に「東京都内の中古マンションは、他の地域と比べて価格も上がっている」とお話ししましたが、都内すべてのマンションの価格が上がっているわけではありません。

港区や渋谷区、新宿といった地域でのマンション価格は依然上がり続けているものの、いくつかの地区では中古マンションの平均価格は下降してきています。

中古マンションの平均価格が下がるということは、イコール「マンションの人気が落ちてきている」ということを意味します。

ご自身の所有されるマンションの地域の、マンション価格がどのような推移になっているのか(≒人気状況はどうか)については、意識しておくと良いでしょう。

デメリット2.マンションを売った後はどうする?都内不動産の相場高騰状態も意識して

現在、東京都内の中古マンションを所有されている方のほとんどは、そのマンションを「住居用」として利用されていることでしょう。

その中古マンションを売却するということは、当然ながら「新しい家」も用意しなくてはならなくなります。

その際に、せっかく「都内中古マンションを高値で売れた!」となっても、新しく買った都内マンションがやっぱり高値だったであったり、賃貸マンションの家賃がかなり高かったとなってしまっては、大きなメリットにならないどころか、最終的にマイナスになってしまうこともあり得ます。

マンション売却後の住み替えを予定されている方は、先に「新しい住居」の目星(とおおよその価格帯イメージ)をつけてから、売却活動に踏み切った方が良いでしょう。

東京都内のマンションを売るときに意識したい3つのポイント

続いては、東京都内の中古マンションを売却する時に、意識しておきたい大切なポイントを3点、ご案内いたします。

東京都内のマンションを売るときに意識したい3つのポイント

  1. 都内中古マンションを売るときは、「相場の推移」に敏感になっておく
  2. 一年を通しての「売却の時期」を見定める
  3. 都内中古マンションに限らず、仲介先となる不動産会社の選定はとても重要

それぞれ見ていきましょう。

ポイント1.都内中古マンションを売るときは「相場の推移」に敏感になっておく

都内中古マンションを売却する際は、そのマンションの現在の相場だけではなく、ここ数年の「相場の推移」にも目を向けておくと良いでしょう。

マンションの価格相場は、1年間でも大きく変化していきます。例えば今年は「4,000万円」相場のマンションでも、翌年は「3,600万円」に目減りすることも、(逆に増えることも)あります。

つまり、私たちが「マンションを売ろうかな…」と思い始めてから、実際に売却が成立するまで半年かかったとして、その半年間でも数百万単位で価格が変動されることがありうる、ということですね。

「とはいっても、相場の推移ってどうやって確認するの?」という方には、一般財団法人 資産評価システム研究センターの運営するWebサイト「全国地価マップ」からの確認がお薦めです。

全国地価マップで確認できるのは、「地価」(土地の価値)ですが、この価格を過去2〜3年でさかのぼってみることによって相場の推移を大体見通していくことが出来るでしょう。

また、「売却時に、買ったときよりも高く売れる」マンションの特徴として多いのは、「その地域が近年地価相場の上昇が見られている」ことです。

ポイント2.一年を通しての「売却の時期」を見定める

東京都内の中古マンションを売却する際に、続いて意識したいポイントは、「一年を通しての売却の時期を見定めること」です。

良く「都心部の人たちの生活は忙しい」と言われることがありますが、実際の人々の生活スタイルとして、都内の社会人たちは地方の人たちと比べて(平均的に)細かいスケジューリングで行動される傾向にあります。

つまりは、私たち売主のみならず、買主側においても、不動産売買ではピンポイントのスケジュール、かつ短期間での成約になることが非常に好まれます。

一般的に、不動産の売買が活発になる時期は、2月〜3月の春先と、9月〜11月の秋時期とされています。

もちろん、それ以外の時期が全く売れなくなる訳ではありませんが、「スムーズに売却を進める」ことを意識すると、このあたりの時期を意識しての売却が望ましくなるでしょう。

マンションや一戸建てを売却する時のお薦め時期については、以下記事でも詳しく説明しています。

ポイント3.都内中古マンションに限らず、仲介先となる不動産会社の選定はとても重要

東京都内中古マンションに関わらず、上手に売却をすすめていくうえで、最も重要となってくるのは「仲介する不動産会社選びです。

同じ不動産物件であっても、提示される査定額や成約時の売却金額は、仲介する不動産会社によって大きな開きが出るというのは、あなたも一度はお聞きになられたことがあるでしょう。

査定額や売却金額の差が生じる理由は、「仲介する不動産会社の品質」と「不動産会社との相性」が大きく存在します。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると、「高水準の品質の不動産会社って、どうやって見つけていけば良いんだろう」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

東京都内の中古マンション市場は現在も売り手市場ですが、おそらくこの傾向は近々収まりを見せることでしょう。もし今、都内マンションの売却を検討されているとしたら、早めの対応がとても重要になってきます。

またその際は、売却しようとしている都内中古マンションの「相場観」をこれまでの推移含めて把握しておくこと、そして売却の時期・スケジュールもしっかり押さえて行われることが効果的です。

併せて、マンション売却の際は、「まずは不動産一括査定サイト」を活用することをお薦めします。

不動産会社の選定が出来るのはもちろんですが、何社かの不動産会社の担当とコミュニケーションを取れるということは、マンション売却成功に向けての「情報収集」にもなりえます。

東京都内マンション売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、あなたがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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