【2019年最新】東京のマンション売却は今がチャンス?買った時より高く売れる中古マンションの条件

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「石川さん、マンション持ってるんだよね。売却しようとか、考えてないの?俺もさ、最近マンション売ったんだよね。そうしたら結構良い金額で売れたんだよ」

今から5年前(2014年頃)に、私の上司が話していた言葉です。

そのときは、「それは、あなたのマンションが好物件だったからでしょ?」と思って、深く聞くことはなかったのですが、どうやら最近、巷ではそんな会話が以前よりも増えてきているようです。

東京のマンション売却は今がチャンス

巷で言われ続けているこのフレーズは、実際のところはどうなのでしょうか。

そこで今回は、東京マンションの売却状況、買ったときとの金額差が実際どのようになっているのかについて、詳しく見ていきたいと思います。

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東京のマンションは本当に高く売れる?

はじめに、現在(2019年11月時点)において、東京のマンションは本当に高く売れているのかについてお話していきましょう。

結論から先に言うと、答えは「YES」。

平成27年4月から平成28年3月までの期間における、首都圏における中古マンションの売却物件は、前年と比較して売却価格は上昇傾向にあります。

また、売却差額がプラスになった世帯は全体の29.3%。

つまり、マンションを売却した世帯の3つに1つが、「購入した時よりも高い金額でマンションが売れた」と答えているのです。(参照:一般財団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」より

2016年2月~2017年2月における、首都圏の中古マンション売却案件の、㎡単価と平均価格推移

※画像出典:公益財団法人・東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」より

上記表から、2016年2月時期と比較して、中古マンション売却時の㎡単価、平均価格ともに上昇しているのが確認できます。

つまり、中古マンションの市場価値が、以前よりも上がってきているということですね。

そして、この傾向は近年継続して見られているのです。 

首都圏一都三県(東京・千葉・埼玉・神奈川)での中古マンション売却時において、売却額がプラスになった発生率(期間:2010年度~2016年度)

※画像出典:一般社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」より

続いては、「売却益」(マンションを購入した時より、売却した時のほうが、金額が向上して利益が発生している状態)という視点で見てみましょう。

上記表は、各年度において東京、千葉、埼玉、神奈川でマンションを売却した人々の売却益が発生した率を出しています。

2016年度は過去最高の29.4%。

前述のとおり、「約3人に1人、売却益が出ている」ということですね。

2016年と少しデータは古くなりますが、2020年に東京オリンピック需要が来ている現在はさらに東京マンションの売却益が出るチャンスと言えます。

買った時より高く売れる?売却益がでる物件の条件や地域は?

買った時より高く売れるなんてステキ

さて、全体的に東京の中古マンションにおいて売却益が出やすい傾向があるからと言って、もちろん「どんなマンションでも売却して利益が出る!」という訳ではありません。

続いては、中古マンションを買った時よりも高く売れる「売却益」が出やすいマンション物件の条件や地域について見ていきましょう。

売却益が出やすい中古マンション物件の条件は?

一般的に、「こういった条件が適っていると中古マンションは高く売れやすい」という項目をまとめてみました。

すべてチェックが入らなくても問題ありませんが、なるべく多く適用されている物件のほうが、より売却益は出やすくなるでしょう。

中古マンションの売却を検討中の方は、是非チェックしてみてください。

売れやすい中古マンションの条件

  • いくつか沿線が走っていて、都心からのアクセスが良いこと。
  • 駅から近く、アクセスしやすいこと。
  • 人気の高い沿線上にあること。
  • 周囲に、公共施設や教育施設などの施設が充実しており、利便性を感じられること。
  • 住環境が良いこと。(例:近くに緑や公園・散歩道などがある)
  • 大手不動産会社(大手ゼネコン)の物件であること。
  • 大規模分譲地の物件であること。
  • 外観やエントランス、敷地内などの雰囲気に高級感があること。
  • 比較的新しい物件で、築年数が浅いこと。
  • 敷地面積が広いこと(部屋数も多いと尚よい)。
  • 建物、部屋のメンテナンスが行き届いていること。
  • リビングルームがきれいで、かつ広いこと。
  • 共有施設が充実していること。

中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域は?

続いては、実際に現在において中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域を見ていきましょう。

地域別で中古マンションの売却益の出やすいポイントを見出していくうえでは、「マンションPBR」という指標が参考になります。

不動産PBR:不動産市場の調査を行なっている東京カンテイが定期的に公表している「マンションの資産価値の推計値」のこと。

算出の仕方はとても簡単です。

マンションを売却するときの価格から、購入した時の価格を割って、何倍になっているかを計算したものが、マンションPBR。

つまり、マンションPBRが「1」を超えれば、中古マンションの売却価格が新築マンション購入時の価格を上回っているということになります。

逆に1を下回ると、中古マンションの売却価格が新築マンション購入価格を下回っている状態を示します。

上記の東京カンテイでは地域ごとにマンションPBRを推計しています。

2016年度のデータにはなりますが、売却益が出る「1」を超えた地域が首都圏内で非常に多くなっています。

具体的には、東京メトロ南北線の「六本木一丁目」がダントツTOPで、マンションPBR「1.56」。

つまり、この地域のマンションを売却した際は、平均56%の利益増になる、ということですね。

その他、山手線沿線内や横浜、桜木町など人気の地域においては大体マンションPBR「1.1〜1.2」となっています。

このあたりの地域でも大体マンションを売却した時に10%~10%の利益増が出ていることになります。

逆に、郊外になるにつれて、マンションPBRは「0.6~0.5」あたりまで下がっていきます。

具体的には、JR東海道本線の戸塚では、マンションPBR「0.70」、小田急線町田で「0.66」、西武池袋線の所沢で「0.71」。

このあたりの地域で売却益を出していくためには、前述の「売却益が出やすい中古マンション物件の条件」で多くのチェックが入る状態でないと難しい、ということですね。

中古マンションの「売却益」を期待しつつ、売却を検討していく際は、その地域のマンションPBRを確認したうえで、おおよその地域別相場観を把握したうえで、アクションを進めると良いでしょうね。

【2019年現在】中古マンション価格はどうなる?

さて、ここまでは主に2016年度における中古マンションの売却額の傾向についてお話してきました。

ですが、これからマンションの売却を検討している方からすると、「それよりも、これから先はどうなるの?」といったところが気になっていることでしょう。

中古マンション価格の推移の読みについては、多くの専門機関で独自の推測・見解を述べており、その意見は必ずしも一致しておりませんが、多くのところで共通で述べられている点としては以下があります。

  • 2017年は引き続き、売却平均額の緩やかな向上が見られていた
  • 首都圏においても、地域によっての価格格差が大きくみられるようになる
  • 東京オリンピック後の2020年以降は、首都圏においても大幅な相場下降が見られる可能性

つまりは、「2019年11月現在は東京のマンション売却で売却益が出るチャンスはまだありますよ」ということですね。

ですが、中長期的にポジティブな見解を示す専門家は多くありません。

首都圏のマンション市場を見る3つのポイント

首都圏のマンション市場を見るポイントは、大きく以下の3つがあります。

首都圏のマンション市場を見る3つのポイント

  1. 首都圏新築マンション市場動向
  2. 平均金利の状況(マイナス金利等)
  3. 首都圏への人口流入状況

1の「首都圏新築マンション市場動向」については、2019年現在においては、マンションの発売数・販売数ともに減少傾向にあり、その結果中古マンションの需要が相対的に上がった、という背景がありました。

2については、マイナス金利の影響で、住宅ローンの負担が軽減され、それに伴い多くの世帯が住宅購入に踏み切ったというのは、多くの人がご存知のところでしょう。

そして、3の人口の都心への集中化についていわずもがなですね。

つまり、1~3の3つの状況によって、「中古マンションの購入を検討する人の数(母数)」が増えるのです。

母数が増えれば、供給より需要が高まるので必然的にマンションの相場が向上してきます。

2019年現在については、この1~3について、「今から劇的な変化はしにくいだろう」という見解から、多くの専門家が、「2019年11月も中古マンションの売り時としては適している」と判断しています。

ですが、現在は非常に変化の激しい世の中。

2019年以降どうなるかの予測はなかなか立てられない、というのが実情です。

「近々マンションの売却を考えている」という方は、もしかしたら、早めにその決断をしたほうが良いのかもしれませんね。

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マンションの売却額は、仲介する不動産会社によっても大きく変わる

ここまでは、条件や地域別にマンション価格がどう評価されるかを中心にお話してきました。

それ以外に、依頼(仲介)する不動産によっても、そのマンション物件の価格は大きく変わってくるというのはご存知でしょうか。

ご存知の通り、現在国内には非常に多くの不動産会社があります。

そしてそれらの会社は、それぞれ地域別であったり、物件タイプごとに得意分野や実績の豊富さが異なっているのです。

例えば、過去にとある東京の3LDKマンション(築17年)を複数の不動産会社に査定依頼をした際に、出てきた査定額がどのようなものだったかを紹介しましょう。

築17年の3LDKマンションを複数の不動産会社に査定依頼をした際の結果

本データは参考の範囲でご確認ください。

不動産会社 A社3,230万円
不動産会社 B社2,930万円
不動産会社 C社3,160万円
不動産会社 D社3,200万円
不動産会社 E社2890万円

※査定額は条件や地域によって大きく異なります。

上記では、一番高額で査定したA社と、最低額で査定したE社とで、340万円もの開きが出ています。

不動産会社選びでこれだけの差が出るというのは、驚きですよね。

査定額を高めに出す不動産会社は、「その物件だったら金額が高くても、売れる」という自信があるということです。

つまり、これまで近しい実績を多く培ってこれたということでしょう。

このように、複数の不動産会社に査定依頼をすることによって、その物件のおおよその市場価格と、そしてどの不動産会社が自信を持って売ってくれそうかということが確認できるのです。

後悔のない不動産会社選びをしたい際には「不動産一括査定サイト」

マンション売却の際に、不動産会社の選定が大切なのは分かったけれど、どうやって選んでいけばよいか分からない…」という方は、『不動産一括査定サイト』を利用されることをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように。

複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

さて、ここまでの内容を簡単にまとめてみましょう。

  • 2016年度においては、東京のマンションの平均売却額、平均㎡売却単価は上昇している。
  • 2016年度において、首都圏マンション売却者の3人に1人が売却益となっている。
  • 都内マンションの売却額は、2019年度も高めに推移することが予想されている。
  • マンション物件の査定額は、不動産会社によって大きく異なる。不動産一括査定サイトを遣って、複数の不動産会社に査定してもらうことがオススメ。

マンションの売却額は、時期や時勢によっても大きく変わっていきます。

現在は、低金利、都市への人口流入、住宅物件の重要増大に伴って、やや売り手有利の状況ともいえるでしょう。

現在、「都内にいずれ売ろうと思っているマンションがある」という方は、ひとまずは「売るべきか・売らないべきか」の考察も含め、早め早めに検討されていくことを強くお勧めします。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

あなたが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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