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【2019年最新】東京のマンション売却は今がチャンス?買った時より高く売れる中古マンションの条件

公開日:
更新日:

「石川さん、マンション持ってるんだよね。売却しようとか、考えてないの?俺もさ、最近マンション売ったんだよね。そうしたら結構良い金額で売れたんだよ」

今から5年前(2014年頃)に、私の上司が話していた言葉です。

そのときは、「それは、あなたのマンションが好物件だったからでしょ?」と思って、深く聞くことはなかったのですが、どうやら最近、巷ではそんな会話が以前よりも増えてきているようです。

東京のマンション売却は今がチャンス

巷で言われ続けているこのフレーズは、実際のところはどうなのでしょうか。

そこで今回は、東京マンションの売却状況、買ったときとの金額差が実際どのようになっているのかについて、詳しく見ていきたいと思います。

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東京のマンションは本当に高く売れる?

はじめに、現在(2018年12月時点)において、東京のマンションは本当に高く売れているのかについてお話していきましょう。

結論から先に言うと、答えは「YES」。

平成27年4月から平成28年3月までの期間における、首都圏における中古マンションの売却物件は、前年と比較して売却価格は上昇傾向にあります。

また、売却差額がプラスになった世帯は全体の29.3%。

つまり、マンションを売却した世帯の3つに1つが、「購入した時よりも高い金額でマンションが売れた」と答えているのです。(参照:一般財団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」より

2016年2月~2017年2月における、首都圏の中古マンション売却案件の、㎡単価と平均価格推移

※画像出典:公益財団法人・東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」より

上記表から、2016年2月時期と比較して、中古マンション売却時の㎡単価、平均価格ともに上昇しているのが確認できます。

つまり、中古マンションの市場価値が、以前よりも上がってきているということですね。

そして、この傾向は近年継続して見られているのです。 

首都圏一都三県(東京・千葉・埼玉・神奈川)での中古マンション売却時において、売却額がプラスになった発生率(期間:2010年度~2016年度)

※画像出典:一般社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」より

続いては、「売却益」(マンションを購入した時より、売却した時のほうが、金額が向上して利益が発生している状態)という視点で見てみましょう。

上記表は、各年度において東京、千葉、埼玉、神奈川でマンションを売却した人々の売却益が発生した率を出しています。

2016年度は過去最高の29.4%。

前述のとおり、「約3人に1人、売却益が出ている」ということですね。

2016年と少しデータは古くなりますが、2020年に東京オリンピック需要が来ている現在はさらに東京マンションの売却益が出るチャンスと言えます。

買った時より高く売れる?売却益がでる物件の条件や地域は?

買った時より高く売れるなんてステキ

さて、全体的に東京の中古マンションにおいて売却益が出やすい傾向があるからと言って、もちろん「どんなマンションでも売却して利益が出る!」という訳ではありません。

続いては、中古マンションを買った時よりも高く売れる「売却益」が出やすいマンション物件の条件や地域について見ていきましょう。

売却益が出やすい中古マンション物件の条件は?

 

一般的に、「こういった条件が適っていると中古マンションは高く売れやすい」という項目をまとめてみました。

すべてチェックが入らなくても問題ありませんが、なるべく多く適用されている物件のほうが、より売却益は出やすくなるでしょう。

中古マンションの売却を検討中の方は、是非チェックしてみてください。

  • いくつか沿線が走っていて、都心からのアクセスが良いこと。
  • 駅から近く、アクセスしやすいこと。
  • 人気の高い沿線上にあること。
  • 周囲に、公共施設や教育施設などの施設が充実しており、利便性を感じられること。
  • 住環境が良いこと。(例:近くに緑や公園・散歩道などがある)
  • 大手不動産会社(大手ゼネコン)の物件であること。
  • 大規模分譲地の物件であること。
  • 外観やエントランス、敷地内などの雰囲気に高級感があること。
  • 比較的新しい物件で、築年数が浅いこと。
  • 敷地面積が広いこと(部屋数も多いと尚よい)。
  • 建物、部屋のメンテナンスが行き届いていること。
  • リビングルームがきれいで、かつ広いこと。
  • 共有施設が充実していること。

中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域は?

続いては、実際に現在において中古マンションを売却時に、売却益が出やすい地域を見ていきましょう。

地域別で中古マンションの売却益の出やすいポイントを見出していくうえでは、「マンションPBR」という指標が参考になります。

不動産PBR:不動産市場の調査を行なっている東京カンテイが定期的に公表している「マンションの資産価値の推計値」のこと。

算出の仕方はとても簡単です。

マンションを売却するときの価格から、購入した時の価格を割って、何倍になっているかを計算したものが、マンションPBR。

つまり、マンションPBRが「1」を超えれば、中古マンションの売却価格が新築マンション購入時の価格を上回っているということになります。

逆に1を下回ると、中古マンションの売却価格が新築マンション購入価格を下回っている状態を示します。

上記の東京カンテイでは地域ごとにマンションPBRを推計しています。

2016年度のデータにはなりますが、売却益が出る「1」を超えた地域が首都圏内で非常に多くなっています。

具体的には、東京メトロ南北線の「六本木一丁目」がダントツTOPで、マンションPBR「1.56」。

つまり、この地域のマンションを売却した際は、平均56%の利益増になる、ということですね。

その他、山手線沿線内や横浜、桜木町など人気の地域においては大体マンションPBR「1.1〜1.2」となっています。

このあたりの地域でも大体マンションを売却した時に10%~10%の利益増が出ていることになります。

逆に、郊外になるにつれて、マンションPBRは「0.6~0.5」あたりまで下がっていきます。

具体的には、JR東海道本線の戸塚では、マンションPBR「0.70」、小田急線町田で「0.66」、西武池袋線の所沢で「0.71」。

このあたりの地域で売却益を出していくためには、前述の「売却益が出やすい中古マンション物件の条件」で多くのチェックが入る状態でないと難しい、ということですね。

中古マンションの「売却益」を期待しつつ、売却を検討していく際は、その地域のマンションPBRを確認したうえで、おおよその地域別相場観を把握したうえで、アクションを進めると良いでしょうね。

【2018年現在】中古マンション価格はどうなる?

さて、ここまでは主に2016年度における中古マンションの売却額の傾向についてお話してきました。

ですが、これからマンションの売却を検討している方からすると、「それよりも、これから先はどうなるの?」といったところが気になっていることでしょう。

中古マンション価格の推移の読みについては、多くの専門機関で独自の推測・見解を述べており、その意見は必ずしも一致しておりませんが、多くのところで共通で述べられている点としては以下があります。

  • 2017年は引き続き、売却平均額の緩やかな向上が見られていた
  • 首都圏においても、地域によっての価格格差が大きくみられるようになる
  • 東京オリンピック後の2020年以降は、首都圏においても大幅な相場下降が見られる可能性

つまりは、「2018年12月現在は東京のマンション売却で売却益が出るチャンスはまだありますよ」ということですね。

ですが、中長期的にポジティブな見解を示す専門家は多くありません。

首都圏のマンション市場を見る3つのポイント

首都圏のマンション市場を見るポイントは、大きく以下の3つがあります。

  •  A) 首都圏新築マンション市場動向
  •  B) 平均金利の状況(マイナス金利等)
  •  C) 首都圏への人口流入状況

A)の「首都圏新築マンション市場動向」については、2018年現在においては、マンションの発売数・販売数ともに減少傾向にあり、その結果中古マンションの需要が相対的に上がった、という背景がありました。

B)については、マイナス金利の影響で、住宅ローンの負担が軽減され、それに伴い多くの世帯が住宅購入に踏み切ったというのは、多くの人がご存知のところでしょう。

そして、C)の人口の都心への集中化についていわずもがなですね。

つまり、A)B)C)の3つの状況によって、「中古マンションの購入を検討する人の数(母数)」が増えるのです。

母数が増えれば、供給より需要が高まるので必然的にマンションの相場が向上してきます。

2018年現在については、このA)~C)について、「今から劇的な変化はしにくいだろう」という見解から、多くの専門家が、「2018年12月も中古マンションの売り時としては適している」と判断しています。

ですが、現在は非常に変化の激しい世の中。

2018年以降どうなるかの予測はなかなか立てられない、というのが実情です。

「近々マンションの売却を考えている」という方は、もしかしたら、早めにその決断をしたほうが良いのかもしれませんね。

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マンションの売却額は、仲介する不動産会社によっても大きく変わる

ここまでは、条件や地域別にマンション価格がどう評価されるかを中心にお話してきました。

それ以外に、依頼(仲介)する不動産によっても、そのマンション物件の価格は大きく変わってくるというのはご存知でしょうか。

ご存知の通り、現在国内には非常に多くの不動産会社があります。

そしてそれらの会社は、それぞれ地域別であったり、物件タイプごとに得意分野や実績の豊富さが異なっているのです。

例えば、過去にとある東京の3LDKマンション(築17年)を複数の不動産会社に査定依頼をした際に、出てきた査定額がどのようなものだったかを紹介しましょう。

築17年の3LDKマンションを複数の不動産会社に査定依頼をした際の結果

本データは参考の範囲でご確認ください。

不動産会社 A社 3,230万円
不動産会社 B社 2,930万円
不動産会社 C社 3,160万円
不動産会社 D社 3,200万円
不動産会社 E社 2890万円

※査定額は条件や地域によって大きく異なります。

上記では、一番高額で査定したA社と、最低額で査定したE社とで、340万円もの開きが出ています。

不動産会社選びでこれだけの差が出るというのは、驚きですよね。

査定額を高めに出す不動産会社は、「その物件だったら金額が高くても、売れる」という自信があるということです。

つまり、これまで近しい実績を多く培ってこれたということでしょう。

このように、複数の不動産会社に査定依頼をすることによって、その物件のおおよその市場価格と、そしてどの不動産会社が自信を持って売ってくれそうかということが確認できるのです。

後悔のない不動産会社選びをしたい際には「不動産一括査定サイト」

マンション売却の際に、不動産会社の選定が大切なのは分かったけれど、どうやって選んでいけばよいか分からない…」という方は、『不動産一括査定サイト』を利用されることをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように。

複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

まとめ

さて、ここまでの内容を簡単にまとめてみましょう。

  • 2016年度においては、東京のマンションの平均売却額、平均㎡売却単価は上昇している。
  • 2016年度において、首都圏マンション売却者の3人に1人が売却益となっている。
  • 都内マンションの売却額は、2018年度も高めに推移することが予想されている。
  • マンション物件の査定額は、不動産会社によって大きく異なる。不動産一括査定サイトを遣って、複数の不動産会社に査定してもらうことがオススメ。

マンションの売却額は、時期や時勢によっても大きく変わっていきます。

現在は、低金利、都市への人口流入、住宅物件の重要増大に伴って、やや売り手有利の状況ともいえるでしょう。

現在、「都内にいずれ売ろうと思っているマンションがある」という方は、ひとまずは「売るべきか・売らないべきか」の考察も含め、早め早めに検討されていくことを強くお勧めします。


家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

あなたが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。