売れるタワーマンション・売れないタワーマンションを正しく売る方法

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近年、タワーマンションの建設が相次いでいます。

それに伴い、タワーマンションを売る人も増えてきました。

タワーマンションの売却を考えている人の中には、

タワーマンションの売却を考えている人が抱える悩み

  • 「タワーマンションを売りたいけど、高く売るにはどうしたらいいの?」
  • 「売れるタワーマンションと売れないタワーマンションに違いはあるの?」
  • 「タワーマンションを高く売るコツってあるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「タワーマンションを売る」ことについてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、売れるタワーマンション・売れないタワーマンションを正しく売る方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.タワーマンションの売却事情

タワーマンションは、新築分譲時は人気がありとても高いのですが、中古のタワーマンションの売却では、物件や部屋によって明暗が分かれます。

人気のタワーマンションは購入時よりも高く売れることもありますが、不人気なタワーマンションは大きく値下がることも多いです。

タワーマンションは全てが売却しやすい物件とは限らないと理解しておく必要があります。

以上、ここまでタワーマンションの売却事情について見てきました。

では、どのようなタワーマンションが売れるのでしょうか。

そこで次に、売れるタワーマンションについて解説いたします。

2.売れるタワーマンションの5つの特徴

売れるタワーマンションには、以下の5つの特徴があります。

売れるタワーマンションの5つの特徴

  • 特徴1.立地が良い
  • 特徴2.日照・眺望が良い
  • 特徴3.適切な管理が維持されている
  • 特徴4.地域のブランドになっている
  • 特徴5.住環境が良い

それぞれ見ていきましょう。

特徴1.立地が良い

駅直結などの立地が良いタワーマンションは、売却しやすいです。

快速停車駅やターミナル駅にあり、駅から徒歩5分圏内の物件であれば、売却しやすいでしょう。

特徴2.日照・眺望が良い

高層階で南向きまたは東南の角部屋等の日照・眺望が良い部屋は、売却しやすくなります。

日照や眺望は高層階の方が優れているため、同じタワーマンションでも高層階の方が売却しやすくなります。

バルコニーの向きとしては、価値の高い順から南、東、西、北となります。

特徴3.適切な管理が維持されている

適切な管理が維持されているタワーマンションは、高く売れます。

タワーマンションの中には、新築当初はコンシェルジュやドアマンが付いていても、その後、管理組合がコスト削減でこれらのサービスを止めてしまうことがあります。

分譲当時の管理サービスが維持できているマンションは、購入者に訴求力が高いため、高く売却しやすいです。

特徴4.地域のブランドになっている

タワーマンションの中には、地域のブランドになっているような物件があります。

周辺住民の間で評判になっている物件は、物件が売りに出るのを待っている人も多く、高く売却することが可能です。

特徴5.住環境が良い

タワーマンションでも、周辺の住環境が良い物件は高く売れます。

具体的には、近くに食品スーパーや医療モールがある物件は生活のために便利なため、人気が高いです。


以上、ここまで売れるタワーマンションの特徴について見てきました。

では、逆に、どのようなタワーマンションが売れないのでしょうか。

そこで次に、売れないタワーマンションについて解説いたします。

3.売れない5つの特徴のタワーマンション

売れないタワーマンションには以下の5つの特徴があります。

売れないタワーマンションの5つの特徴

  • 特徴1.バルコニーの方角が悪い
  • 特徴2.階数が低い
  • 特徴3.小中学校の定員数がオーバーしている
  • 特徴4.立地が悪い
  • 特徴5.施工の質が悪い

特徴1.バルコニーの方角が悪い

バルコニーの方角が悪い物件は売却が難しくなります。

タワーマンションは直方体状に建築されている物件もあり、普通のマンションよりも北向きや西向きのバルコニーの部屋が多く存在します。

方位の悪い物件は、タワーマンションと言ってもなかなか売れません。

特徴2.階数が低い

タワーマンションでは、階数が低い低層階は売却しにくい傾向があります。

ほとんど日が差さないような部屋は、価格が落ちます。

周囲にオフィスビルが多いエリアでは、隣接建物との距離が近く、低層階は特に人気がありません。

特徴3.小中学校の定員数がオーバーしている

タワーマンションが一気に建ったエリアでは、小中学校の定員数がオーバーしている地域があります。

このような地域のタワーマンションは、子育て世代には人気がありません。

子供を遠くの学校に通わせなければならないようなタワーマンションは、物件の引き合い数は少なくなる傾向にあります。

特徴4.立地が悪い

タワーマンションは広い土地を必要とするため、駅から徒歩10分以上離れた場所に建っていることもあります。

駅から遠く、周辺にもスーパーがないような立地が悪い物件は、高く売れません。

シニア世帯には不人気であり、立地の悪い物件も引き合い数は少ないです。

特徴5.施工の質が悪い

タワーマンションでも、施工の質が悪い物件はなかなか売れません。

中古マンションは新築マンションとは異なり、実際に物件の状態を見て買います。

高級タワーマンションを謳っている割に、なんとなく床がプカプカしている、エレベーターがガタガタ揺れる、廊下の換気状態が悪い等々、施工の質の悪さを感じる物件があります。

施工の質が悪い物件は、周辺住民に知れ渡っていることも多く、人気がありません。


以上、ここまで売れないタワーマンションについて見てきました。

それでは、どうすればタワーマンションを高く売ることができるのでしょうか。

そこで次に、タワーマンションを高く売る方法について解説いたします。

4.タワーマンションを高く売る4つの方法

タワーマンションを高く売るには以下の4つの方法があります。

タワーマンションを高く売る4つの方法

  • 方法1.パークシリーズやプラウドなら販売元に相談するのも一つ
  • 方法2.銀行に相談してみる
  • 方法3.一般媒介で売りに出す
  • 方法4.「6,000万円以上」の物件ならホームステージングを利用する

それぞれの方法を見ていきましょう。

方法1.パークシリーズやプラウドなら販売元に相談するのも一つ

タワーマンションが三井不動産のパークシリーズや野村不動産のプラウドなら販売元に相談するのも一つです。

パークシリーズやプラウドは固定ファンの信者がいますので、販売元のディベロッパーに仲介を依頼すると、中古が出てくるのを待ち望んでいる購入者に売却しやすいです。

インターネット情報では、「タワーマンションの売却は販売元のディベロッパーに依頼するのが良い」という噂がありますが、全てのタワーマンションが販売元のディベロッパーへの依頼が適切ではありません。

タワーマンションのディベロッパーの中には、マンション開発が中心で、仲介には力を入れていない不動産会社も多いです。

仲介の力が弱いディベロッパーにタワーマンションの売却を依頼すると、逆に中々売却できません。

このようなディベロッパーに依頼すると、結局のところ、売却を他の仲介会社に丸投げされます。

一方で、三井不動産と野村不動産であれば、仲介の力も強く、かつタワーマンション自体に人気があります。

例えばプラウドを購入したい人は、野村不動産の仲介サイト(ノムコム)を使って直接中古のプラウドを探しに行きます。

パークシリーズやプラウドのタワーマンションなら販売元に相談してみましょう。

方法2.銀行に相談してみる

タワーマンションは資産家が相続対策として欲しがっているケースがあるため、銀行に相談してみるのも一つです。

銀行は直接、不動産の仲介を行いませんが、仲介は銀行の関連会社や懇意にしている会社に話を振ってくれます。

タワーマンションの中で、特に高層階は市場価格よりも相続税評価額がかなり安くなっているため、保有するだけで相続対策となります。

本来の価値よりも、相続で財産として評価される額の方が低いため、現金を持っているよりもタワーマンションに代えた方が節税できるというカラクリです。

資産家の人は、銀行に対して相続対策のことを良く相談しています。

そのため、銀行に相談すると、タワーマンションを欲しがっている資産家に対して話を繋げてくれることがあります。

もし、気軽に話せる銀行担当者を知っていれば、「資産家でタワーマンションを欲しがっている人はいませんか?」ときいて見るのも良いでしょう。

ただし、相続対策となるタワーマンションは、市場価格と相続税評価額との乖離が大きい高層階の部屋に限られます。

なかなか売れない部類のタワーマンションは対象とはなりません。

相続対策となるタワーマンションは、高層階の高値が付く部屋が対象となります。

方法3.一般媒介で売りに出す

タワーマンションはせっかくの資産ですので、一般媒介で売りに出すことをオススメします。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約を指します。

媒介契約の種類は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

このうち「一般媒介」は、複数の不動産会社に依頼が可能な媒介方法です。

一方で、「専任媒介」と「専属専任媒介」は、1つの不動産会社にのみ依頼が可能な媒介方法となります。

一般媒介を利用すると、同時に複数の不動産会社を使って売却活動ができるため、高く早く売れる確率が高まります。

6社に売却を依頼すれば、1社に依頼するよりも6倍のパワーで売却活動が行われます。

6社の売却依頼が面倒と思うかもしれませんが、一括査定サイトを使うとすぐに行えます。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産の売却は確率論で決まりますので、依頼する会社の数を増やせば、当然に高く早く売れる確率は高まることになります。

売りやすいタワーマンションであれば、一般売価により、一層、高く売ることができます。

また、売りにくいタワーマンションであっても、複数の不動産会社に依頼した方が、当然確率が上がるため、売りやすくなります。

そのため、一般媒介で売る方法は売りやすい物件も売りにくい物件もおススメです。

方法4.「6,000万円以上」の物件ならホームステージングを利用する

「6,000万円以上」の物件ならホームステージングを利用するという方法もあります。

ホームステージングとは、中古マンションをモデルルームの様に家具やインテリアで演出して売却する手法

家の印象を良く見せることができるため、高く売却できる可能性が高まります。

ただ、ホームステージングを行うのであれば、住みながらの売却ではなく、空き家の状態での売却であることが原則です。

また、ホームステージングは概ね17万円~30万円程度の費用がかかります。

しかしながら、住友不動産では以下の条件を満たすと、無料でホームステージングを実施するサービスがあります。

  • 対象物件:2000年(平成12年)1月以降竣工のマンション・戸建
  • 対象物件面積:[マンション]専有面積50㎡以上(壁芯)
  • 適用条件:住友不動産と専属専任・専任媒介契約(媒介期間3ヵ月)を締結された個人・法人のお客様、住友不動産の査定価格が6,000万円以上でかつ、当初の媒介価格(売出価格)が住友不動産の査定価格の125%以内である物件。規定の仲介手数料をお支払いいただけること。サービス実施時に空室であること。

住友不動産と専属専任で良いという判断であれば、ホームステージングの無料サービスを使って、マンション売却をすることができます。

ホームステージングをすれば、売りやすくなるという一定の効果は見込めます。

6,000万円以上の物件であれば、ホームステージングを検討してみるのも良い選択です。

5.まとめ

以上、ここまで、売れるタワーマンション・売れないタワーマンションを正しく売る方法について見てきました。

タワーマンションは価格も高く売却しやすいものも多いです。

せっかくの財産ですので損をしない売却方法を選ぶようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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