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年間250万を生むトランクルーム経営の全知識!4つの長所・3つの短所も徹底解説

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テレビでトランクルーム経営ってビジネスをみたけど、どんな方法なの?「低リスクで稼げる」って書いてたけど本当?
トランクルーム経営とは、普段使用しない荷物を一時的に預けることができる貸スペースを用意して、貸し出すこと

うまくいけば、ほぼノータッチで年間250万円以上の収益を自動的に生み出してくれることでしょう。

しかし実はトランクルーム経営をするなら、800万円以上の現金を自分で用意しなくてはならない事実をご存知でしたか?

トランクルーム経営はビジネス向けの「投資ローン」を使うことができないので、ポケットマネーで全ての初期コストを支払う必要があるのです。

もしこの事実を知らないまま手を出してしまえば「こんなはずではなかったのに…」と、取り返しのつかない失敗をしてしまうかもしれませんよ?

しかし、ご安心ください。今回の記事では「トランクルーム経営とは何なのか」という基礎知識はもちろんのこと、手に入る収益・必要な初期コストなどを全て解説していきます。

トランクルーム経営が気になっている人にとっては、必見の内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

【基礎知識】トランクルーム経営とは

トランクルーム経営とは、普段使用しない荷物を一時的に預けることができる貸スペースを用意して、貸し出すこと

「貸し倉庫」「レンタルスペース」といった名称で扱われることま多かったですが、現在は「トランクルーム」という名称が浸透していますね。

どんな人がトランクルームを利用する?

部屋に置くにはスペースを取ってしまうもの(タイヤ、キャンプ道具、家電や衣服など)を、トランクルームに収納する目的で使用されます。つまり自宅の収納が足りない人が使うサービスなのです。

そのほかにも、引っ越しやリフォーム、建替えなどのタイミングにて、荷物の一時保管庫として利用するといったケースもありますよ。

トランクルーム経営は2種類

トランクルームの経営は「屋内型」と「屋外型」の2つの種類があります。

屋外型は「コンテナ型トランクルーム」、屋内型は「ルーム型トランクルーム」と呼ばれることも。

屋外型(コンテナ型)トランクルームとは、外にコンテナを設置して、一つ一つのコンテナをレンタルさせること

早い話が、空き地にコンテナなどの倉庫を設置します。空き地の活用法としてトランクルーム経営をするのであれば、基本的には屋外型になるでしょう。

屋内型(ルーム型)トランクルームとは、建物の内をパーティションで区切っていき、ひとつひとつのスペースをレンタルさせること

簡単にいうと、建物の中にレンタルさせるスペースを作るだけです。使わない空ビルなどを持っている人は、屋内型を選ぶことになるでしょう。

ただ、ほとんどの人は空きビルなんて持っていませんから、あなたがトランクルーム経営をするのであれば、屋内型ではなく屋外型を選ぶことになるでしょう。

トランクルーム経営3つの運営方法と実現までの期間

トランクルーム経営の運営方法は、以下の3パターンです。

  • 自己運営型
  • フランチャイズ型
  • サブリース型

それぞれの運営方法について、簡潔に解説しておきましょう。

運営方法1.自己運営型

自己運営型はその名の通り、「自分で運営する」パターンです。

仲介する業者を挟まないので、最も利益が出るのですが、その代わりにさまざまな負担が大きくなります。

レンタルスペース用のコンテナの調達から、設置する業者の手配、そのほか建築確認申請や契約業務といった契約関連の作業が必要です。

それだけでなく、運営を開始すれば利用者からの賃料の回収や清掃、放置物の撤去などの作業も発生します。

ただ昨今では、コンテナ販売業者がアフターサービスとして、様々なサポートを行う場合もありますので、それをうまく使うのも良いでしょう。「加瀬倉庫」などが代表的な例ですね。

「加瀬倉庫」の公式サイトをチェックする

なお自己運営であれば、全ての用意を自分でやらなければならないため、早くて1年、遅くて2年はかかると思ってください。

運営方法2.フランチャイズ型

フランチャイズ型はすでにトランクルーム経営事業を手掛けている企業の知名度や、ノウハウを活用しながら、自身も系列店舗の一つとしてトランクルームを開業する方法です。

フランチャイズ型は、当然「フランチャイズ料」(売り上げの20~40%)を支払う必要がありますが、その代わり企業からの運用に関するサポートを受けられます。

もしフランチャイズ型を採用するなら、「押入産業」などの歴史があり信頼できる企業を選ぶようにしてください。

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なおフランチャイズ型であれば、企業側がコンテナの設置から手続きまですべてやってくれるので、半年から1年ほどのスピードで経営を開始することができます。

運営方法3.サブリース型

サブリース型は、自分でトランクルーム運営用の設備(コンテナ等)を購入したあとに、事業パートナー(業者)が借す方法です。

「トランクルームの運営だけを専門の企業にお願いする方法」といったほうがわかりやすいでしょうか。

代行費を事業パートナーに支払う形になりますので、自己運営型より収益性は落ちます。しかし、自分は何もしなくてもお金だけは入ってくる環境が実現できますよ。

なお、 トランクルームのサブリースは「スペースプラス」などの企業が代表的です。

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もしサブリースを依頼するのであれば、トランクルームの設置なども担当してくれるので、フランチャイズと同じく、早くて半年、遅くて1年ほどで実現できます

トランクルーム経営4つのメリットと3つのデメリット

ここまではトランクルーム経営の基礎的な知識について紹介してきましたが、ここからはもう少し踏み込んだ知識を解説していきましょう。

具体的にはトランクルーム型のメリット・デメリットについて紹介していきます。

トランクルーム経営4つのメリット

トランクルーム経営のメリットは、以下の4点が挙げられます。

  • 初期コストが低くて挑戦しやすい
  • 初期コストを回収しやすい
  • 管理の手間がほとんどかからない
  • 世間のニーズが高まっている

それでは、それぞれのメリットについて、詳しく紹介していきましょう。

メリット1.初期コストが低くて挑戦しやすい

トランクルーム経営のは初期コストが低いのが特徴です。あまり初期コストをかけずに、何かに挑戦したいと思っている人にはぴったりでしょう

なお、屋内型を採用し、ビルから建てるとなると、数億円かかり低コストとはいえません。低コストの恩恵を得たいのであれば、屋外型を選ぶといいでしょう(詳しくは後述)。

メリット2.初期コストを回収しやすい

アパート経営の初期コストは10年程で回収できますが、トランクルーム運営は大体5年〜10年程で回収可能です。

初期コストさえ回収してしまえば、後は利益しかないわけですから、早いタイミングでコストを回収できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

アパート経営など他のビジネスも知りたい方は、以下の記事もチェック!>>
【FP監修】あなたが知るべき土地活用は23種類!収益性や難易度を完全ガイド

メリット3.管理の手間がほとんどかからない

トランクルーム経営はメンテナンスが必要な機器がないので、管理の手間がラクラクです。

とはいえ、まったくの放置をしてしまうと、違法放棄や落書きなどの被害に遭うので、定期的な点検や清掃は必要ですよ。

メリット4.世間のニーズが高まっている

トランクルーム経営は、将来的なニーズが高まっているのも大きなメリットです。

image1

参照元:リフォーム経済新聞「国内トランクルーム市場、500億円超に伸長」より

上記の図を見ればわかるとおり、トランクルームの将来性の明るさは、抜きんでています。2020年までは、利用者が確実に増加し続けることでしょう。

トランクルーム経営3つのデメリット

トランクルーム経営のデメリットは、以下の4点が挙げられます。

  • 集客に時間がかかる
  • 税金が発生する
  • 投資ローンが使えない

それでは、それぞれのデメリットについて、詳しく紹介していきましょう。

デメリット1.集客に時間がかかる

トランクルームは「将来的に需要は増加する見込み」と言えど、現在の日本ではまだ認知度も低いです。

さらに宣伝の影響力もそれほど大きくないため、集客には相応の時間がかかることが予想されます。

デメリット2.税金が発生する

トランクルーム経営をすると、以下の税金を年に1回納税することになります

  • 固定資産税・・・土地・建物の価値に対して課税
  • 都市計画税・・・土地・建物の価値に対して課税
  • 所得税・・・手に入れた売上(利益)に対して課税

それぞれの税金について、シンプルに解説しておきましょう。

トランクルーム経営の税金1.固定資産税

固定資産税の額は、土地と建物の評価額の1.4%になります。例えば、評価額500万円の土地・建物の場合、固定資産税は7万円になります。

ちなみにアパート経営などの「人が住むための建物」がある場合、固定資産税額は6分の1まで軽減されます。

仮にトランクルーム経営を屋内型にしたとしても、「人が住むための建物」ではないので、固定資産税は軽減されません

トランクルーム経営の税金2.都市計画税

都市計画税の額は、土地・建物の評価額の0.3%なので、評価額500万円の場合は固定資産税が1.5万円課税されます。

もし「人が住むための建物」であれば、都市計画税は3分の1まで軽減することができますが、トランクルーム経営は対象外です。

トランクルーム経営の税金3.所得税

トランクルーム経営で得られた売上(利益)は、確定申告で所得税として納税する必要があります。

本業として行う場合は「事業所得」、副業として行う場合は「雑所得」という扱いで確定申告しますよ。納税額は利益× 5%の金額です。

もし年間で100万円の利益を得ているのであれば、5万円の所得税を支払うことになるでしょう。

デメリット3.投資ローンが使えない

投資ローンを貸し出す銀行からすると、トランクルーム経営はまだまだ不透明です。

そのため、投資ローンの貸し出し対象として、トランクルーム経営をどの銀行も入れていません。

つまり、初期コストに関して、自己資金で進める必要が出てくるわけです。詳しくは後述しますが、800万円以上の金額をポケットマネーで払わなくてはいけませんよ。

投資ローンについてもっと知りたい人は、以下の記事もチェック!>>
初心者必見!プロが土地活用を成功に導く5つの必須知識を完全ガイド

トランクルーム経営の初期コストと手に入る収益

ここまではトランクルーム経営のメリット・デメリットについて見てきましたが、実際に開始した際、どれくらいの初期コストと収益になるのでしょうか。

なお、今回解説するのは、トランクルーム系において、オーソドックスな選択肢である「屋外型+自己運営」での初期コストと収益を解説していきます。

トランクルーム経営の初期コスト

トランクルーム経営の初期コストは、規模にもよりますが700万円〜850万円です。

内訳で言うと、そのほとんどがコンテナの購入費です。コンテナの購入費は、1基あたり50万〜90万円程になりますよ。

トランクルーム経営では50〜100坪の土地にコンテナ10基を設置するのが目安です。そうなると、初期コストは以下の計算になりますね。

トランクルーム経営の初期コスト = コンテナ1基の購入費 ×コンテナの基数 + 整地費用(空き地を平坦にする費用)

コンテナ1基を平均値である80万円、整地費用を相場の20万円として計算すると…

トランクルーム経営の初期コスト = 80万円 × 10基 + 整地費用20万円 = 820万円

このようにトランクルーム経営の初期コストの内訳は、非常にシンプルになっています。

トランクルーム経営の収益

トランクルーム経営の収益は、以下の計算式でシミュレーションできます。

トランクルーム経営の年間収益 = 1ヶ月の賃料 × コンテナ数 × 利用率 × 12ヶ月

地域によっての変動はありますが、トランクルームの1か月の賃料目安は、20,000〜25,000円です。

仮にコンテナが10基あり、家賃23,000円の状態で90%の利用率である場合は、以下のような計算になりますね。

トランクルーム経営の年間収益 =23,000円 × コンテナ10基× 利用率 90% × 12ヶ月=2,484,000円

上記の計算式を単純に考えると、トランクルーム経営を始めて年間約250万円の売り上げが出るわけですから、4年程で初期コスト分は回収できることになりますよ。

トランクルーム経営が向いている土地と向いていない土地

ここまでは多くの人が採用することになる「屋外型」の初期コストや収益について見てきましたが、どんな土地でも屋外型のトランクルーム系が向いているわけではありません

では、どのような土地が向いているのでしょうか?また「向いていない土地」についても、詳しく見ていきましょう。

トランクルーム経営が向いているのは住宅街の近く

ネット記事や関連書籍を見てみると「トランクルーム経営ならば、どんな土地でも大丈夫」と書いていますが、そんな事はありません。

トランクルーム経営を成功させたいのであれば、近隣に住宅地がある土地を持つ人がチャレンジすべきです。

前述したように、トランクルームを使う人は、家の収納では足りなかったものを片付けたいというニーズを持っています。

逆を言えば、それ以外のニーズはほとんど存在しないため、収納が少なめになりがちなアパートなどが密集している住宅地に土地を持つ人が、トランクルーム経営に有利なのです。

とくに都心部の場合はアパートが狭くなり、収納が足りていないのでチャンスですよ。

もしあなたの土地の近くに、すでにトランクルームが設置されており、すべて利用済みになっているのであれば、十分なニーズが考えられます。大チャンスと言えるでしょう。

トランクルーム経営が向いていないのは商業地の近く

トランクルーム経営に向いている土地について紹介してきましたが、実はトランクルーム経営が向いていない土地も存在します。

それは「商業地または繁華街に近い土地」です。人がたくさん行き来するのだから、トランクルーム経営に向いているのではないかと思われがちですが、それは大きな勘違いです。

先ほどご紹介した通り、トランクルームを使うのは、家で片付け切れないモノを片付けたいと思う人たちです。

商業地や繁華街は確かに人が行き来していますが、トランクルームを使いたいと思うニーズの人は住んでいません。そして駅の近くに立地する土地だったとしても、やはり不向きです。

トランクルームに預けるのは、それなりに大きめのモノなので、回収には車が必要になり、家に帰る前に回収することができないので、駅近くの土地では不向きなのです。

結局のところ、自分の住んでいる場所の近くにトランクルームがあった方が便利という事ですね。

アパート経営などは商業地や繁華街に近い土地であれば非常に有利ですが、トランクルームの場合はそうでは無いので注意しなくてはいけません。

ただ逆を言うと、アパート経営ではなかなかチャンスがない土地でも、トランクルームであれば大きな収益を手にすることができる可能性があるともいえます。

【総評】トランクルーム経営に興味がある人がするべき第一歩

ここまでトランクルーム経営について、様々な知識を紹介してきました。

もしかしたら「自分もやってみたいかも…」と、モチベーションが上がってきてるかもしれませんね。

では、トランクルーム経営のに興味が出てきた人が、まず「第一歩」としてすべきことは一体なんなのでしょうか

具体的には一緒にプランニングを行ってくれて、かつ運用を一任できる「事業パートナー」を見つけることです。

事業パートナーが何をしてくれるのかというと、トランクルーム経営を導入してくれる業者を紹介してくれたり、メンテナンスの代行はじめ素人ではなかなか手の出しにくい部分を代行してくれるのです。

そのほか、これまでの経験、実績からトランクルーム経営を進めていくうえでのポイントや注意点を教えてくれたりと、特にはじめて土地活用を行われる人にとっては、もはや必須といえる存在ですね。

しかし、初めてトランクルーム経営の土地活用をされる方からすれば、「どの業者にお願いすれば良いかわからない」「そもそも、そんな業者をどこで探してくればいいの?」とお悩みになることもあるでしょう。

そんな際にお勧めしたいのが、土地活用をサポートしてくれる事業パートナーの資料を「一括請求」ができるHOME4U 土地活用」のサービスです。

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「一括資料請求」というのは、例えば「マンション経営」を検討しているときに、トランクルーム経営の土地活用の実績のある事業パートナー複数から、資料を請求できるサービスです。

かつ、「HOME4U 土地活用」の一括資料請求サイトに登録している事業パートナーは大手事業会社も多く参加しており、それだけしっかりした資料を確認して、業者の比較選定ができる、ということですね。

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まとめ

今回はトランクルーム経営について、紹介してきました。

トランクルーム経営は800万円以上の初期投資を自分で用意するデメリットはあるものの、うまく運用すれば、年間250万円もの利益を生み出せると、理解していただけたと思います。

以上「年間250万を生むトランクルーム経営の全知識!4つの長所・3つの短所も徹底解説」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。