市街化調整区域とは?売却におけるネット上の間違った内容を不動産鑑定士がぶった切り

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不動産売却において、「市街化調整区域」の物件は売却が難しい物件の一つです。

売却する段階になって、はじめて市街化調整区域という言葉を知る人も少なくありません。

市街化調整区域が気になっている人の疑問

  • 「市街化調整区域って、そもそもどういう制度なの?」
  • 「ウチは市街化調整区域にあるらしいのだけど、家の売却って可能なの?」
  • 「市街化調整区域内の物件はなぜ売却しにくいの?」

そこでこの記事では、「市街化調整区域」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、市街化調整区域で不動産売却するには、不動産会社選びが重要であることについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた「市街化を抑制すべき区域」のこと

市街化とは街づくりのことになります。

「街づくりはやめてくださいね」という地域が市街化調整区域になります。

一方で、市街化区域というのも存在します。

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。

「どんどん街づくりをして賑わってくださいね」という地域が市街化区域になります。

市街化調整区域は農地を守るためにある

市街化調整区域は農地を守るためにあります。

日本が高度成長期時代に、放っておくとどんどん街づくりが行われ、農地が激減する可能性があるエリアが市街化調整区域に定められました。

放っておくとどんどん街づくりが進むエリアが対象であるため、放っておいてもちっとも街づくりが進まない田舎は市街化調整区域ではありません。

市街化調整区域は、全国の政令都市や中核都市など、人口密集エリアに隣接した農村地帯に定められています。

以上、ここまで市街化調整区域について見てきました。

では、なぜ市街化調整区域の土地は価値が下がってしまうのでしょうか。

そこで次に、開発許可が市街化調整区域の価値を下げていることについて解説いたします。

2.開発許可が市街化調整区域の価値を下げている

市街化調整区域の土地は、建物を建てるために開発許可と呼ばれる許可が必要であり、原則、建物を建てることができません。

建物を建てるのに開発許可が必要なことが、市街化調整区域の価値を下げてている原因となっています。

建物を建てることができなければ、その土地で住むことも働くこともできません。

利用価値はほとんどないため、価値は低くなります。

購入しても利用価値がほとんどないため、購入する人は少なくなります。

従って、市街化調整区域内の土地は売却が極めて難しく、仮に売れたとしても価格は非常に安いです。

尚、開発許可に関しては、下記記事で詳しく記載しています。

以上、ここまで開発許可が市街化調整区域の価値を下げていることについて見てきました。

では、市街化調整区域で売却できるのはどのような物件でしょうか。

そこで次に、建築または再建築可能な物件は売却できることについて解説いたします。

3.建築または再建築可能な物件は売却できる

市街化調整区域内でも、全く建物が建っていないかというと、そんなことはありません。

建物が建てることができれば利用価値は上がり、購入者も増え、不動産の価格があがります。

つまり、市街化調整区域内でも、「建築または再建築可能な物件」は売却しやすい物件となります。

建築または再建築可能な物件とは、主に以下のような物件です。

市街化調整区域でも建築または再建築可能な物件

  1. 開発許可を受けて建てた建物を再建築する場合
  2. 許可が得られる物件を建築する場合
  3. 許可不要の建物を建築する場合

1つ目は、既に開発許可によって建てられた物件です。

開発許可を受けて建てられた物件は、同一用途・同一規模の建物なら再建築が可能です。

たまに市街化調整区域でも開発許可を受けて建てられた工場や倉庫が存在します。

このような物件であれば、同じ事業を展開する事業者にとっては価値のある物件であるため、売却することは可能です。

一方で、無許可で建てられたような建物は、再建築できないため建物が存在しても価値はありません。

あくまでも開発許可を受けている物件にだけ価値があります。

2つ目は、許可が得られる物件を建築する場合です。

市街化調整区域内では、現在、更地であっても建物を建てることのできる土地や建物用途があります。

建物を建てることのできる土地は、市街化区域に近接している以下のような土地です。

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で指定する土地の区域内

また、市街化区域に近接していなくても、用途によっては建物を建てることができます。

例えば、以下のような用途の建物であれば、他の条件を満たしていると建物を建てることができます。

市街化調整区域でも建物が建てられる要件

  • 日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設及び公益上必要な建築物。
  • 鉱物資源、観光資源の有効利用上必要な施設。
  • 農林漁業用施設又は農林水産物の処理、貯蔵、加工施設。
  • 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律による所有権移転等促進計画に従って行われる農林業等活性化基盤施設。
  • 中小企業団地、中小企業の共同化、集団化等に寄与する工場、店舗等の施設。
  • 火薬類取締法に規定する火薬庫等の施設。
  • 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所・ドライブイン等の施設。

つまり、上記のような用途の建物を建てる人に対しては、市街化調整区域の建物は売却しやすいです。

3つ目は許可不要の建物を建築する場合です。

具体的には、「農林漁業の用に供する建築物」や「農林漁業従業者の住宅」は許可不要の建物に該当します。

つまり、農家の人は普通に自宅を建てることができるため、農家には売れるということになります。

市街化調整区域は、建物を建てることが制限されているため、「誰が買うか」によって価値が決まるという点がポイントです。

例えばサラリーマンの人にとっては価値のない土地でも、農家の人にとっては価値のある土地になります。

また、開発許可を得られて建てられた工場も、同じ工場を使う人にとっては価値があります。

よって、市街化調整区域の物件は、「何を売るか」と同時に、「誰に売るか」も重要となってくるのです。

以上、ここまで建築または再建築可能な物件は売却できることについて見てきました。

再建築可能な物件の中に、既存宅地制度がまだ残っていると誤解している人も多いです。

そこで次に、既存宅地制度は廃止されていることについて解説いたします。

4.既存宅地制度は廃止されている

インターネットで「市街化調整区域 売却」と検索すると色々なサイトが出てきます。

上位検索されているサイトの中に、間違った記載内容があり、それをライターさんが一生懸命コピーしているため、間違った内容が増殖中です。

そこで、この場を借りて記載内容を訂正したいと思います。

間違った記載内容として、「線引き前に建てられていた場合」と「線引き後に建てられていた場合」の建物で価値を区分している内容があります。

これは、かつて2001年までに存在していた既存宅地制度のことを指しているものと思われますが、現在この制度は5年間の経過措置を経て2006年に廃止されています。

  • 線引きとは、市街化区域と市街化調整区域に分ける線を引くということ
  • 線引き前に建てられていた建物とは、市街化調整区域に参入される以前に建てられた建物のこと

既存宅地制度があった当時は、線引前に建てられた建物に関しては再建築可能となっていました。

このような物件を既存宅地と呼んでいました。

当時は既存宅地には価値があり、売却しやすかったのは事実ですが、現在では既存宅地は廃止されたため、既存宅地であっても他の市街化調整区域の土地と同じ扱いになります。

そのため、建物が線引前に建てられていようがいまいが、関係ないということになります。

既存宅地制度が廃止されたことにより、売却しにくい不動産は一層増えたといえます。

以上、ここまで既存宅地制度は廃止されていることについて見てきました。

市街化調整区域は価格査定がとても難しいです。

そこで次に、市外化調整区域は価格査定も難しいことについて解説いたします。

5.市街化調整区域は価格査定も難しい

市外化調整区域は価格査定も非常に難しいです。

まず、査定を受けるにあたり、その物件が「再建築可能か」または「開発許可が取れる土地か」を調べる必要があります。

役所へのヒアリングが必ず必要となるため、簡単に査定をすることができません。

また、周辺の取引事例も、建物が建つ前提の取引なのか、経たない前提の取引なのか、取引事例の背景も知らないと値段を付けられないことになります。

役所調査と取引事例の背景も十分に調べなければならないことから、市街化調整区域の不動産査定は簡単ではないのです。

尚、市街化調整区域の土地は、誰が買うかによっても価値が異なります。

農家の人が買えばまともな価格となりますが、農家の人が買うとは限りませんし、むしろ農家の人は買わない可能性が高いです。

そのため、農家の人が買うことを前提に査定をするのは非現実的です。

よって、市街化調整区域内の土地は、一般の人向けに建物が建てられない土地として査定せざるを得ず、査定価格は安くなります。

以上、ここまで市街化調整区域は価格査定も難しいことについて見てきました。

では、市街化調整区域の物件を売却するにはどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、売却するには不動産会社探しが一番であることについて解説いたします。

6.市街化調整区域を売却するには不動産会社探しが一番重要

市街化調整区域を売却するには不動産会社探しが一番重要です。

市街化調整区域の物件を売却するには、市街化調整区域の物件でも自信をもって査定できる不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社を探すには、一括査定サイトを利用するのが効率的ですが、市街化調整区域でしっかりしてくれるのサイトは、「HOME4Uと「イエウール」」だけです。

HOME4U、イエウールは査定依頼する物件種別で「その他」を選び「市街化調整区域の家」などを記載してください。(下記図を参照)

つまり、市街化調整区域の不動産会社探しに利用できるのはHOME4U、イエウールだけということになります。(それがイエウールの評判の基盤だったりします)

市街化調整区域は、査定が難しく、売却も難しいため、慣れた不動産会社でないと売却することができません。

HOME4Uやイエウールを使って、市街化調整区域の物件をできるだけ高く売りましょう。

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7.まとめ

以上、ここまで、市街化調整区域で不動産売却するには、不動産会社選びが重要であることについて見てきました。

市街化調整区域の物件は、「何を売るか」と「誰に売るか」で価値が決まります。

簡単には売れませんが、慣れた不動産会社であれば売却可能です。

適切な不動産会社を選び、売却を依頼するようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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