【判断フローチャート付】マンションは売るのと貸すのとどっちが得？

不要となってるマンションは「売る」と「貸す」の二択の選択肢があります。

どちらも一長一短あり、実際のところはどうなのか気になる人もいらっしゃるのではなのでしょうか。

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「マンションを売るか・貸すか」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンションを売るべきか、貸すべきかを判断できるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.売るか貸すかの判断フローチャート

マンションを売るか、それとも貸すかを簡単に判断するために、下記のフローチャートで考えることをオススメします。

売るか、貸すかについては、3つの条件が整っていれば賃貸し、整っていなければ売却した方が良いでしょう。

以上、ここまで、売るか貸すかのフローチャートについて見てきました。

では、実際に売る・貸す場合、どのようなことが起きるのでしょうか。

そこで次に、貸した後打ったAさんの例について解説いたします。

2.貸した後にマンションを売ったAさんの例

ここで理解してもらいますようにAさんを事例に出します。

Aさんはマンションを一度貸した後、売却しています。

ファミリータイプの収益物件の価格は、「実際に住む人」に売却するよりも安くなる傾向にあります。

結局、Aさんは地元の不動産会社に収益物件として安く売却することになりました。

Aさんは、まとまったお金が必要という目的ができたため、途中から売却を選択した形になります。

以上、ここまで貸した後売るという選択について見てきました。

逆に売るのをやめて貸した人もいます。

そこで次に、売るのを諦めて貸したBさんについて解説いたします。

3.売るのを諦めて貸したBさんの例

次にBさんの事例を見ていきましょう。

Bさんは売却価格に納得ができなかったため、安く売るくらいなら将来娘のために残しておこうということになり、途中から賃貸に切替えをしました。

Bさんには、将来娘のためにマンションを残しておこうという目的ができたため、売却から賃貸へ切り替えた形となります。

以上、ここまで売るのを諦めて貸すという選択について見てきました。

売却と賃貸では基本的に貸す方が難易度は高いです。

そこで次に、貸す方が難しい理由について解説いたします。

4.基本的に売却するよりも貸す方が難しい3つの理由

売却は売ってしまえばそれで終わりですが、賃貸はこれからもずっと続くことになり、問題の発生もずっと続きます。

そのため、原則としてマンションは売却するよりも賃貸する方が難しいです。

この章では、賃貸の方が難しい理由として、下記3つがあります。

それぞれ見ていきましょう。

理由1.そもそも立地的に貸せますか？

貸す場合は、立地的に賃貸需要が十分にあることが必要です。

例えば、駅から徒歩5分圏内にある、物件が吉祥寺のように若者に人気の街にある、最寄駅はサラリーマンが通勤しやすい駅である等々の立地条件が必要です。

マンションを貸すということは、これから賃貸事業を行うことになります。

賃貸事業で一番大切なことは物件の立地です。

貸しにくい立地であれば、賃料も低いですし、一度空室が発生すると、次を埋めるのが苦しくなります。

売却なら売れば一回で終わりですが、賃貸は一回だけ貸すことができてもそれで終わりということにはなりません。

賃貸は中長期的な視点に立って判断する必要があり、現時点でそもそも貸しにくい物件であれば賃貸は難しいと言えます。

理由2.住宅ローンは返済済みですか？

もしマンションを貸すのであれば住宅ローンは返済済みの物件に限るべきです。

マンションは持っているだけでも、固定資産税や保険料、管理料、修繕積立金等の固定費が発生します。

さらに住宅ローンの返済も加わると大きな固定費になります。

マンションを賃貸後、仮に空室が発生した場合、自腹で固定費を支払うことになりますが、住宅ローンまで含まれると非常に負担が重くなります。

賃貸に出す場合には、空室が長引いたときの固定費負担に耐えられるかどうかが見極める必要があります。

マンションは管理料と修繕積立金がかかり固定費が重いので、少なくとも住宅ローンは完済していることが必要となります。

賃貸を選択する場合には、空室時の固定費負担が耐えられるかどうかを十分に検討する必要があります。

理由3.貸し続ける覚悟はありますか？

マンションを貸す場合は、これから長い賃貸事業を始めることになりますので、覚悟が必要となります。

覚悟というと大げさかもしれませんが、賃貸を開始するとこれから以下のような対応が必要となってきます。

1つ目は賃貸人には修繕義務が発生します。

シャワーの水が出ない、ガスコンロの火が付かない等々、貸している資産に不具合が生じた場合には、賃貸人がその都度、修繕していきます。

2つ目は、貸すにあたってはリフォームが必要となる場合があります。

仮に今は必要なくても、何年か後には、リフォームしないと貸せなくなるという状態も発生します。

賃貸事業は、建物オーナーが一定のリフォームや修繕費用を計画的に貯めておかなければいけません。

家賃収入は全て使えるわけではないということは知っておく必要があります。

3つ目としては空室対策も必要となってきます。

空室対策はリフォームだけではなく、フリーレント(契約当初の賃料を数か月間無料とすること)や不動産会社への仲介手数料や広告宣伝費の支払等の経済的負担もあります。

広告宣伝費とは、通称、ADと呼ばれるもので、不動産会社に入居者募集を促すために支払う謝金(インセンティブフィー)です。

4つ目は、賃貸事業を始めると、不動産所得が発生するため、毎年確定申告が必要となります。

確定申告は、毎年続くため、今まで確定申告をしてこなかったサラリーマンであれば少し面倒くさい作業になると思われます。

マンションは貸すと、将来にわたってやらなければならない仕事が増えます。

売却であれば、完全に手離れするため、将来に仕事が発生し続けることはありません。

業務面からも、賃貸よりも売却の方が簡単ということが言えます。

以上、ここまで、貸す方が難しい理由について見てきました。

では、売るべきか、貸すべきかの最終判断はどのようにすればよいのでしょうか。

そこで次に、重要なのは目的をはっきりさせることについて解説いたします。

5.売るのか貸すのかの最終判断は「目的をはっきりさせる」こと

売るか、貸すかの判断のポイントは、最終的な目的が何なのかによって決まります。

売却と賃貸のメリットとデメリットを考えるのではなく、まずは「何をしたいのか」という目的ありきで考えることが重要です。

例えば、老人ホームの入所費用のためにまとまったお金が必要となった場合には、売却をすべきです。

一方で、年金代わりとなるような固定収入が欲しい場合には、賃貸を選択することになります。

また、固定収入が欲しくても、そのマンションが賃貸しにくい場合には売却して、そのお金でもっと条件の良い賃貸物件に買い替えるという選択もあります。

買い替えであれば売却ということになります。

まずは目的によって売却か賃貸を決めるべきです。

次に、特に目的がない場合も考えられます。

特に目的がない場合には、よほど良い立地のマンションでない限り、売却することをオススメします。

複数の人が「なんか売るのが、もったいない」と感じるようなマンションであれば賃貸用に残しても構いませんが、「貸せるか微妙・・・」と感じてしまうようなマンションであれば、売却すべきです。

不動産のトラブルの多くは賃貸借に関わる問題

不動産の世界では、トラブルの多くは賃貸借に関わる問題がほとんどです。

賃貸借は契約期間が長く、当事者が固定硬直的な関係となるため、一度トラブルが生じると長引きます。

人間関係のトラブルは、隣近所や会社の同僚、家族、隣国との戦争等々、固定硬直的な関係が続く中で発生しますが、賃貸借のトラブルもそれに似ています。

売却であれば一回ぽっきりの関係のため、根深いトラブルにはなりません。

よほど良い物件でない限り、スパッと売ってしまった方が後腐れはないと言えます。

目的がない場合には、超優良物件で簡単に貸せるようであれば賃貸し、それ以外の物件は売却することをおススメします。

最終的にはプロに貸すか売却するかを相談する

不動産は高額取引、最終的にはプロに相談すべきです。

ただし、てきとうに不動産会社を選んではいけません。

金額が大きい分、目がお金になった不動産会社の営業マンから必死に営業攻撃を受けます。

信頼できる不動産会社を探すべき、そして1社だけの意見に左右されないことです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する！不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記３つ。

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営！「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

【朗報！】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは：「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「（売主の希望価格から）少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます！

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

「HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールの公式サイトはこちら

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる！「すまいValue」

すまいValueの特徴

「すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介＋」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueの公式サイトはこちら

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

「リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドの公式サイトはこちら

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目	HOME4U	イエウール	すまいValue	リガイド
運営会社	株式会社 エヌ・ティ・ティ・データ	株式会社Speee	すまいValue運営会社	株式会社ウェイブダッシュ
上場	未上場	未上場	未上場	未上場
運営暦 （サービス開始年）	17年 (2001年)	4年 （2014年）	2年 （2016年10月）	11年 （2006年）
参加している 不動産会社数	1,000社以上	約1,500社	大手6社のみ	約550社
査定可能な不動産	・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・ビル一室 ・店舗・事務所・倉庫 ・マンション一棟 ・アパート一棟 ・ビル一棟 ・その他	・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・一棟アパート ・一棟マンション ・区分マンション ・一棟ビル ・区分所有ビル ・店舗・工場・倉庫 ・農地 ・その他	・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・一棟マンション ・一棟ビル ・一棟アパート ・その他	・マンション ・一戸建て ・土地 ・アパート一棟 ・マンション一棟 ・事務所・店舗ビル一棟 ・事務所・店舗ビル一室 ・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、マンションを売るのと貸すのとではどっちが得か、考え方を見てきました。

売るにも貸すにも、メリットとデメリットがあります。

最終的な判断は、まとまったお金が欲しいのか、固定収入が欲しいのかの目的によって決まります。

目的をハッキリさせたうえで売るか貸すかの判断をしましょう。