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空き家の活用はどうしたら良い?成功事例や4つのリスクを解説

公開日:
更新日:

人口減少社会に入り、国内では空き家が増え続けています。

空き家はなかなか活用の術がなく、活路を見出しにくいです。

空き家の活用について知りたいと思っている人の中には、

  • 「空き家って、どうやって活用すればうまくいくの?」
  • 「相続した家が空き家になっているけど、どうすればいいの?」
  • 「空き家を活用するリスクはないの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「空き家の活用」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、空き家活用の成功事例やリスクについて知ることができます。

1.空き家活用の成功事例

空き家の活用には以下のような事例があります。

  • 住居としての賃貸
  • デイサービスへの賃貸
  • 民泊
  • サテライトオフィス
  • コワーキングスペース
  • 二地域住居者向け賃貸
  • カフェ

空き家の成功事例には色々な貸し方がありますが、ほとんどのケースが「立地が上手く合致していたから」成功している場合が多いです。

立地の賃貸需要が合わなければ、どん何成功事例を参考にしても空き家を活用することはできません。

自分が持っている空き家の地域に、どのような借りる需要が存在するのが探すことが空き家活用の第一歩となります。

以上、ここまで空き家活用の成功事例について見てきました。

空き家の活用には、賃貸需要の掘り起こしが重要です。

そこで次に、公的な相談制度について紹介いたします。

2.まずは公的な相談制度を活用しよう

空き家を活用したいと思ったら、一人で悩まず無料相談サービスを利用してみることもおススメします。

公的な相談制度には以下のようなものがあります。

各県には不動産会社の業界団体である宅地建物取引業協会があります、

宅地建物取引業協会では、フラットな立場で不動産の無料相談を行っています。

質が高い回答が期待できますので、「宅地建物取引業協会」の利用をぜひオススメします。

また市区町村によっては、空き家相談員派遣制度のようなものを設けています。

制度名は自治体によって異なります。

東京都の場合は、東京都都市整備局が「空き家のワンストップ相談窓口」というものを設けています。

NPO法人空家・空地管理センターというのもあり、そこでは無料相談を受け付けています。

さらに、市町村によっては空き家バンクも存在します。

空き家バンクとは、空き家の賃貸・売却を希望する人から申込みを受けた情報を、空き家の利用を希望する人に紹介する制度

空き家バンクのある市町村であれば、自分の空き家を登録して入居者を待つことも可能です。

いずれにしても、近年は公的な空き家の相談サービスが拡充していますので、これらの無料サービスも用いてニーズに合った活用方法を考えてみましょう。

以上、ここまで公的な相談制度について見てきました。

空き家活用にあたってリスクも考慮する必要があります。

そこで次に、空き家活用の際のリスクについて解説いたします。

3.空き家の活用の4つのリスク

空き家活用のリスクは下記4点です。

  • リスク1.投資リスク
  • リスク2.空室リスク
  • リスク3.修繕リスク
  • リスク4.税金リスク

それぞれ詳しく見ていきましょう。

リスク1. 投資リスク

投資リスクは、活用を見込んでリフォームしたものの、借手が見つからないというリスク

空き家はリフォームする前に賃貸需要を十分に確認する必要があります。

普通のアパートであっても、リフォームしても貸せない場合は多いので、貸せるかどうか分からないうちはリフォームすべきではありません。

最近は、インターネットによる賃貸物件の無料一括相談サービスがありますので、まずはそのようなサービスを利用して貸せそうな物件かをヒアリングすることをおススメします。

不動産会社に相談した際、リフォームをしないと貸せないという判断であれば、はじめてリフォームを検討するようにします。

賃貸需要がハッキリしない中で、リフォームだけをしてしまうと、リフォーム費用だけが無駄になってしまいます。

また、リフォームの内容も、不動産会社へアドバイスを聞きながら内容を決めた方が無駄はありません。

賃貸リフォームは、基本的には顧客に訴求力がある部分だけをやれば良いので、コストをかけ過ぎないことがポイントです。

リフォーム投資を行う場合には、賃貸需要を確認し、リフォーム内容も不動産会社にヒアリングしながら実施するようにしましょう。

リスク2.空室リスク

空き家を活用できたとしても、賃貸事業を始める以上は、今後空室リスクが伴います。

空室リスクは、アパートなどの通常の賃貸経営においても気を付けなければいけない最大のリスクになります。

空室が長引くと、その間、固定資産税や建物保険料などの固定費が発生します。

また、再び入居者を入れる場合には、仲介手数料等の入居者募集費用がかかります。

一般的に、アパートなどの賃貸経営は、新築当初は空室には苦労しません。

そのため、空室の問題が顕在化していくのは、築20年を超したあたりからになります。

しかしながら、空き家の活用の場合、最初から入居者募集に苦戦するケースが多いので、空室リスクはすぐに顕在化していきます。

仮に、最初だけ入居者が埋まったとしても、その入居者が退去してしまった後は、再び活用に悩むことになります。

空き家の活用の場合、通常のアパートよりも空室リスクは大きいです。

極論すると、今の状態で簡単に借手が見つからないような空き家は、次も簡単には見つからないということです。

活用といっても、一回ぽっきりしか貸せない可能性すらあります。

空き家は今回入居者が決まったとしても、次回の空室リスクが大きいため、リフォームなどの投資も回収しきれない可能性があります。

空室リスクが大きいことにより、投資が無駄になる投資リスクも大きくなってしまいます。

もし、借手がいる場合には、まずは長期契約ができる入居者かどうかを確認する必要があります。

長期契約できるようであれば、契約期間はできるだけ長めとし、中途解約も違約金を高めに設定する等、中途解約がしにくくなるような契約の工夫も必要です。

空き家の活用を考える倍には、次の入居者も簡単に決まりそうかを含めて考えるべきです。

継続的に入居者が埋まらないようであれば、空き家の活用は見送るという選択肢もあります。

空き家の活用は、次も空室になりやすいということを理解しておく必要があります。

リスク3.修繕リスク

空き家を活用すると、将来的に修繕リスクが発生します。

空き家を他人に貸せば、所有者は賃貸人になります。

賃貸人には修繕義務が発生しますので、将来、雨漏りや給湯器の故障等が発生した場合には、貸主として修繕を実施しなければなりません。

アパートなどの賃貸経営でも同様に修繕リスクは発生しますが、修繕リスクは築年数の古い物件ほど高くなります。

新築アパートであれば、当面は修繕費が発生せずに賃貸経営をすることが可能です。

しかしながら、空き家の場合、いきなり築古物件ですので貸した後、すぐに修繕が発生するリスクが高いです。

古い空き家では、築古アパートを購入して賃貸経営するようなものなので、活用当初から修繕リスクが高い賃貸事業を行うことになります。

建物所有者は、修繕リスクに備えて賃料収入を蓄えておく必要がありますが、古い空き家では蓄えができる前に大きな修繕費用が発生してしまうこともあります。

修繕リスクは、賃貸人になることで発生してしまうリスクです。

活用しなければ、特に入居者から修繕を要求されるわけではないため、修繕リスクもありません。

貸すということは、賃貸人としての義務も発生することになりますので、十分に検討した上で活用するようにしましょう。

リスク4.税金リスク

相続空き家の場合、一度、他人に貸してしまうと、3,000万円特別控除と呼ばれる税金の特例が使えなくなるというリスクがあります。

これは後に空き家を売約しても税金を節税できなくなるというリスクです。

相続で得た不動産は、通常、売却しても税金を節税できる特例がありません。

しかしながら、以下のような要件を満たした空き家の場合、売却時に譲渡所得から3,000万円を控除してくれる特例を適用することができます。

売却する家屋には、以下の要件が必要になります。

  • ①相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
  • ②昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
  • ③マンション以外の家屋であること。
  • ④相続開始直前においてその被相続人以外に居住したいた者がいなかったこと。
  • ⑤相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

さらに、取壊して更地を売却する場合は、上記要件に加え、以下の要件も加わります。

  • ①相続のときから取壊しのときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
  • ②土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

この特例は、とにかく相続で得た空き家を一旦他人に貸してしまうと使えなくなるという点がポイントです。

そのため、「将来売却するかもしれないけど、とりあえず貸しておこう」という考えの人は特に注意が必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、その他にも細かい要件がありますので、活用する前に要件をしっかり確認するようにして下さい。

3,000万円特別控除含めた不動産売却時の税金については下記記事をご確認ください。
不動産売却時の発生する税金の種類・計算式と特別控除

以上、ここまで空き家活用のリスクについて見てきました。

空き家は活用すればそれなりのリスクを負うため、無理に活用する必要はありません。

そこで次に、空き家の買い替えについて解説いたします。

4.活用が難しい場合は買い替えも検討する

空き家活用のメリットよりもリスクの方が大きい場合には、買い替えを検討することも一つです。

空き家を活用して賃貸収入を得たい場合には、無理にその空き家を使って賃貸収入を得ることだけが正解ではありません。

例えば、今の空き家を売却し、立地の良い都心部のワンルームマンションに買い替えても活用することができます。

要は、売却によって資金を得て、より条件の良い物件に買い替えるという活用です。

不動産の活用は、立地条件で成否が決まるため、現時点で活用が難しい空き家は、将来的にもずっと難しいです。

それであれば、活用がしやすい不動産へ買い替えるという発想も重要となってきます。

普通に都心部のワンルームマンションを買うよりも、今の空き家を売って購入した方が、トータルとしては安く購入できます。

せっかくの資産なので、一度お金に替えて、活用しやすい不動産に買い替える方策も検討することをオススメします。

活用するのか売却にするのかを検討するためにも不動産会社への相談しましょう。

不動産一括査定を使うと効果的に探すことができます。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

まとめ

以上、ここまで、空き家活用の成功事例とリスクについて見てきました。

空き家の活用は難しく、仮に活用したとしてもリスクが発生します。

無理に活用はせず、買い替えなどの選択肢も含めて検討するのが良いでしょう。