不動産売却の訪問査定って何？必要性や注意点を徹底解説
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筆者の身の回りでも、不動産売却をする人に「不動産売却一括査定サイト」を使う人が増えてきました。
インターネットの不動産売却一括査定は、訪問査定であり、机上査定(簡易査定)のことではありません。
不動産を売却する場合には、訪問査定が必ず必要となりますが、一括査定サイトは訪問査定を簡単に依頼できますので、査定をする際は利用をオススメします。
不動産の訪問査定についてよく分かっていない人の中には、
- 「訪問査定ってそもそも何？」
- 「机上査定とは何が違うの？」
- 「訪問査定では何に注意すればいいの？」
等々のことを思っている人も多いと思います。
そこでこの記事では、「不動産売却の際の訪問査定」にフォーカスしてお伝えします。
この記事を読むことであなたは、不動産を売却する際の訪問査定と机上査定の違いや注意点について知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
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目 次
1.訪問査定は不動産を実際に見て査定する
査定の最大の目的は、売出価格を決定することになります。
不動産は建物については経年とともに価格が下落し、土地については景気の変動によって上下するため、中古不動産の価格は常に変わります。
そこで、今いくらなのかをきちんと見極めるために、物件を実際に見て価格を決めていくのが訪問査定となります。
訪問査定では、不動産会社が実際に物件の状況を確認し、所有者に不具合事項や隠れた問題点等をヒアリングした上で行います。
維持管理の状態が良ければ相場よりも価格は上がり、維持管理の状態が悪ければ相場よりも価格は下がります。
また、リフォームや大規模修繕を実施した直後であれば、価格は上がります。
それに対して、土地の境界が未確定である、マンションで管理費等を滞納している等、売りにくい条件を抱えていれば、その分価格は下がります。
このような細かい状況は実際に物件を見てみないと分かりません。
物件の状態と所有者からのヒアリング事項を査定価格にきちんと反映させることが、訪問査定になります。
以上、ここまで、訪問査定とは何かについて見てきました。
では、一括査定サイトで行なうような「机上査定」とはどう違うのでしょうか。
そこで次に、机上査定との違いについて解説いたします。
2.机上査定(簡易査定)との違い
例えば、中古マンションの相場が1㎡あたり50万円だとしたら、80㎡のマンションなら4,000万円、60㎡のマンションなら3,000万円と査定されます。
机上査定は大外れしているとは限りませんが、かなりアバウトです。
不動産の個別の条件を反映していないため、実際に査定すると、机上査定額よりも高くなる、または低くなることもあり得ます。
査定額の正確性に関しては、机上査定よりも訪問査定の方が遥かに高いです。
特に、戸建ての机上査定額は、信用性が低いため、参考にしないことをオススメします。
机上査定で一番正確性が高いのは、大型マンションで、しょっちゅうどこかの部屋が売りに出されているような物件になります。
尚、査定額は正確性が高くないと売却で損をします。
高過ぎる査定額ではなかなか売れずに時間を損しますし、低すぎる査定額では安く売ることでお金の損をします。
いずれにしても、机上査定だけでは不十分であるため、訪問査定は必ず必要です。
売却が決まったら、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。
以上、ここまで机上査定との違いについて見てきました。
不動産会社にとっては、訪問査定は営業の一環です。
そこで次に、不動産会社にとっての訪問査定の意味について解説いたします。
3.不動産会社にとっての訪問査定は営業の一環
訪問査定は、不動産の値付けをするとともに、不動産会社にとっては営業の意味を持ちます。
例えば、あなたがＡ社とＢ社に査定を依頼した場合、Ａ社の査定が3,500万円、Ｂ社の査定が4,000万円だとしたら、あなたはどちらの会社に依頼したいと思うでしょうか。
ほとんどの人が高くしてくれるＢ社に依頼したいと考えると思います。
では、ここで別のたとえ話をします。
あなたが同じ洋服を購入しようとした際、Ａ店の店員が「なんか顔と服がアンバランスですね」と言い、Ｂ店の店員が「よくお似合いですね、とても素敵です！」と言ってくれたとしたら、どちらの店舗から洋服を買いたいと思うでしょうか。
恐らくＢ店から購入する人の方が多いと思います。
本当は、Ａ店の店員の方が真実を言っているかもしれません。
Ｂ店の店員は、実はお世辞を言っている可能性があります。
しかしながら、多くの人は自分のことを褒めてくれたＢ店の方から購入します。
実は不動産の査定もこれと似ています。
不動産会社は「仲介」というサービスを売っています。
当然、本当は3,500万円だとしても、お世辞で4,000万円と言ってあげた方が仲介というサービスは売りやすくなります。
不動産会社は査定をきっかけに仲介の契約を取ることを目的としています。
仲介を取りやすいのは「お世辞価格」の方であるため、当然、査定価格は高くなります。
査定を依頼する売主としては、「高く売る自信があるから高い査定額なのだろうな」と思いがちですが、その解釈は誤りです。
高く売る自信があるから高い査定額なのではなく、「仕事を取りたいから高い査定額」なのです。
高い査定額は、「仕事が欲しいから、あなたの気分を良くするためにお世辞を言っています」と理解することが正しい解釈になります。
査定は売れる価格を出しているのではなく、不動産会社にとってはアピールの場であるということを理解しておきましょう。
以上、ここまで不動産会社にとっての訪問査定の意味について見てきました。
では、訪問査定を受ける際には何に注意すれば良いのでしょうか。
そこで次に、訪問査定の際の有利誤認について解説いたします。
4.訪問査定の注意点は有利誤認
訪問査定は不動産会社の営業の一環であるため、実際に売れる価格よりも高くなりがちです。
そのため、売主としては「こんなに高く売れるの！」と有利誤認してしまう可能性があるため、注意が必要です。
有利誤認とは、高く売れる、つまり有利な方向に誤解してしまうということです。
仲介の査定は、売却を保証する価格ではありません。
また、不動産会社にとっては営業の場でもあり、しかもいくら価格を高く出しても不動産会社には何ら罰則がありません。
罰則がなく、高く査定をした方が仕事を取りやすいのであれば、不動産会社は価格を高く出して当然となります。
不動産会社にとっては、高い査定額を出したところで痛くもかゆくもなく、むしろ仕事が取り約巣なるというメリットだけが生じます。
そのため、売主としては高い査定額を追求しても全く意味長いことになります。
追求すべきは「実際に売れる価格」であって、「査定額」ではありません。
このように査定額が高止まりしやすい傾向の中、査定額を本当の売却額として鵜呑みにすることは危険です。
特に、売却によって住宅ローンを返済するような人は注意が必要となります。
例えば、住宅ローン残債が4,000万円残っている物件で、適正価格が3,500万円で、お世辞価格が4,000万円だったとします。
お世辞価格の4,000万円を妄信して住宅ローンは返せると思って計画してしまうと、いざ売却して3,500万円でしか売れなかったら、500万円が足りないことになってしまいます。
また、次の購入物件の頭金を、売却物件から捻出しようとしている人も、高い査定額を前提に計画してしまうと、結局お金が足りなくなってしまうことがあります。
このように、一番高い価格で売れると有利に誤認してしまうと、後からお金が足りなくなってしまうというリスクが生じます。
不動産査定は、中古車や中古ピアノの買取価格の提示とは異なり、自分たちの購入する価格を出しているわけではありません。
あくまでも売却予想価格であり、とても無責任な価格を提示しているだけです。
高い査定額を提示してきた不動産会社に仲介を依頼することは、本当は似合っていないのに、「似合っている」と騙されて洋服を買うのと同じです。
不動産の売却は、金額が大きいため、「実は似合っていなかった」程度の損失では済まされません。
査定額には一喜一憂せず、しっかりと信頼できる不動産会社を見極める必要があるのです。
以上、ここまで有利誤認について見てきました。
では、こうした有利誤認を防ぐためにはどうしたら良いのでしょうか。
そこで次に、信頼できる一括査定サイトの利用について解説いたします。
5.信頼できる一括査定サイトを利用する
訪問査定の有利誤認を防ぐには、信頼できる一括査定サイトを利用するということに尽きます。
信頼できる一括査定サイトとは、査定に参画する不動産会社をしっかりと「審査」し、「管理」しているサイトです。
例えば、1回もマンションを売ったことのないＡ社が5,000万円と査定し、地域で30年以上もマンションを売ってきているＢ社が3,500万円と査定したら、あなたはどちらを信用するでしょうか？
Ａ社は創業したてて仕事が欲しいので、嘘でも5,000万円と査定することは十分あり得ます。
このような場合、ほとんどの人はＢ社の3,500万円を信用すると思います。
結局、査定は信頼できる不動産会社が査定していれば、信用できるということです。
言い換えると、信頼できる不動産会社だけを登録させている一括査定サイトなら信用できます。
ただし、信頼できる不動産会社であっても、たまに悪いことをする業者もいるかもしれません。
悪徳業者がいた場合、一括査定サイトの運営者側で悪徳業者排除のパトロール体制が取られている場合や、利用者からフリーダイヤルで電話相談を受け付けている場合には、業者を管理することができます。
業者の「審査」と「管理」が十分に行き届いている一括査定サイトであれば、信頼できる不動産会社が査定を行うため、有利誤認を防ぐことができます。
さらに、信頼できる不動産会社であれば、きちんと不動産を売却することができるため、本当に高く売却できるのです。
不動産のプロが厳選する！不動産一括査定のオススメ4サイト
ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。
筆者の厳選基準は下記３つ。
- 運営会社の母体がしっかりしているか
- 不動産会社をしっかり審査しているのか
- 利用者が多いのか
さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。
オススメ1.NTTグループで安心運営！「HOME4U」
HOME4Uの特徴
プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。
日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。
不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。
それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。
「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。
安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。
HOME4Uのオススメポイント
- 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
- 年間400万人が利用している安心実績。
- 約１分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。
【朗報！】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ
ソニー不動産の特徴
AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。
日本では数少ないエージェント制を採用しています。
多くの不動産会社の場合、「（売主の希望価格から）少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。
ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。
この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。
その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。
さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます！
一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。
※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。
ソニー不動産のオススメポイント
- 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用！
- 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
- 利用満足度91.1％！「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。
オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」
イエウールの特徴
イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。
No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。
つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。
「HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。
その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。
※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。
イエウールのオススメポイント
- 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
- 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
- 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。
オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる！「すまいValue」
すまいValueの特徴
「すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。
「野村の仲介＋」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。
この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。
これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。
最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。
すまいValueのオススメポイント
- 国内最大手の不動産会社6社が直接運営！実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
- 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件（2015年度実績）！
- トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7％（2016年すまいValueアンケートより）。高い安心度でサービスを受けられる
オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」
リガイドの特徴
「リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。
運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。
ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。
Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。
リガイドのオススメポイント
- 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い（最大10社）。
- 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
- 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。
以上が筆者が厳選した4サイト。
それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。
| 比較項目 | HOME4U | イエウール | すまいValue | リガイド |
|---|---|---|---|---|
| 運営会社 | 株式会社 エヌ・ティ・ティ・データ |
株式会社Speee | すまいValue運営会社 | 株式会社ウェイブダッシュ |
| 上場 | 未上場 | 未上場 | 未上場 | 未上場 |
| 運営暦 （サービス開始年） |
17年 (2001年) |
4年 （2014年） |
2年 （2016年10月） |
11年 （2006年） |
| 参加している 不動産会社数 |
1,000社以上 | 約1,500社 | 大手6社のみ | 約550社 |
| 査定可能な不動産 | ・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・ビル一室 ・店舗・事務所・倉庫 ・マンション一棟 ・アパート一棟 ・ビル一棟 ・その他 |
・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・一棟アパート ・一棟マンション ・区分マンション ・一棟ビル ・区分所有ビル ・店舗・工場・倉庫 ・農地 ・その他 |
・分譲マンション ・一戸建て ・土地 ・一棟マンション ・一棟ビル ・一棟アパート ・その他 |
・マンション ・一戸建て ・土地 ・アパート一棟 ・マンション一棟 ・事務所・店舗ビル一棟 ・事務所・店舗ビル一室 ・その他 |
最後にざっとまとめておきます。
不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。
不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方
まとめ
以上、ここまで不動産売却の際の訪問査定の必要性や注意点について見てきました。
訪問査定は、信頼できる不動産会社から査定を取ることが何よりも重要です。
信頼できる一括査定サイトを利用し、不動産売却を成功させましょう。