不動産売却の訪問査定って何?必要性や注意点を徹底解説

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筆者の身の回りでも、不動産売却をする人に「不動産売却一括査定サイト」を使う人が増えてきました。

インターネットの不動産売却一括査定は、訪問査定であり、机上査定(簡易査定)のことではありません。

不動産を売却する場合には、訪問査定が必ず必要となりますが、一括査定サイトは訪問査定を簡単に依頼できますので、査定をする際は利用をオススメします。

不動産売却時の訪問査定について気になる疑問

  • 「訪問査定ってそもそも何?」
  • 「机上査定とは何が違うの?」
  • 「訪問査定では何に注意すればいいの?」

そこでこの記事では、「不動産売却の際の訪問査定」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産を売却する際の訪問査定と机上査定の違いや注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却で訪問査定を受けるなら
HOME4Uの一括査定なら信頼できる不動産会社にまとめて査定相談

1.訪問査定は不動産を実際に見て査定する

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が、売却する不動産を実際に見て査定すること

査定の最大の目的は、売出価格を決定することになります。

不動産は建物については経年とともに価格が下落し、土地については景気の変動によって上下するため、中古不動産の価格は常に変わります。

そこで、今いくらなのかをきちんと見極めるために、物件を実際に見て価格を決めていくのが訪問査定となります。

訪問査定では、不動産会社が実際に物件の状況を確認し、所有者に不具合事項や隠れた問題点等をヒアリングした上で行います。

維持管理の状態が良ければ相場よりも価格は上がり、維持管理の状態が悪ければ相場よりも価格は下がります。

また、リフォームや大規模修繕を実施した直後であれば、価格は上がります。

それに対して、土地の境界が未確定である、マンションで管理費等を滞納している等、売りにくい条件を抱えていれば、その分価格は下がります。

境界確定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

このような細かい状況は実際に物件を見てみないと分かりません。

物件の状態と所有者からのヒアリング事項を査定価格にきちんと反映させることが、訪問査定になります。

以上、ここまで、訪問査定とは何かについて見てきました。

では、一括査定サイトで行なうような「机上査定」とはどう違うのでしょうか。

そこで次に、机上査定との違いについて解説いたします。

なお、不動産査定の方法については、下記記事でより詳しく解説していますのでぜひチェックしてみてください。

2.机上査定(簡易査定)との違い

机上査定とは、過去の売物件情報などを元に、相場から価格を出す査定

例えば、中古マンションの相場が1㎡あたり50万円だとしたら、80㎡のマンションなら4,000万円、60㎡のマンションなら3,000万円と査定されます。

机上査定は大外れしているとは限りませんが、かなりアバウトです。

不動産の個別の条件を反映していないため、実際に査定すると、机上査定額よりも高くなる、または低くなることもあり得ます。

査定額の正確性に関しては、机上査定よりも訪問査定の方が遥かに高いです。

特に、戸建ての机上査定額は、信用性が低いため、参考にしないことをオススメします。

机上査定で一番正確性が高いのは、大型マンションで、しょっちゅうどこかの部屋が売りに出されているような物件になります。

尚、査定額は正確性が高くないと売却で損をします。

高過ぎる査定額ではなかなか売れずに時間を損しますし、低すぎる査定額では安く売ることでお金の損をします。

いずれにしても、机上査定だけでは不十分であるため、訪問査定は必ず必要です。

売却が決まったら、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。

以上、ここまで机上査定との違いについて見てきました。

不動産会社にとっては、訪問査定は営業の一環です。

そこで次に、不動産会社にとっての訪問査定の意味について解説いたします。

3.不動産会社にとっての訪問査定は営業の一環

訪問査定は、不動産の値付けをするとともに、不動産会社にとっては営業の意味を持ちます。

例えば、あなたがA社とB社に査定を依頼した場合、A社の査定が3,500万円、B社の査定が4,000万円だとしたら、あなたはどちらの会社に依頼したいと思うでしょうか。

ほとんどの人が高くしてくれるB社に依頼したいと考えると思います。

では、ここで別のたとえ話をします。

あなたが同じ洋服を購入しようとした際、A店の店員が「なんか顔と服がアンバランスですね」と言い、B店の店員が「よくお似合いですね、とても素敵です!」と言ってくれたとしたら、どちらの店舗から洋服を買いたいと思うでしょうか。

恐らくB店から購入する人の方が多いと思います。

本当は、A店の店員の方が真実を言っているかもしれません。

B店の店員は、実はお世辞を言っている可能性があります。

しかしながら、多くの人は自分のことを褒めてくれたB店の方から購入します。

実は不動産の査定もこれと似ています。

不動産会社は「仲介」というサービスを売っています。

当然、本当は3,500万円だとしても、お世辞で4,000万円と言ってあげた方が仲介というサービスは売りやすくなります。

不動産会社は査定をきっかけに仲介の契約を取ることを目的としています。

仲介を取りやすいのは「お世辞価格」の方であるため、当然、査定価格は高くなります。

査定を依頼する売主としては、「高く売る自信があるから高い査定額なのだろうな」と思いがちですが、その解釈は誤りです。

高く売る自信があるから高い査定額なのではなく、「仕事を取りたいから高い査定額」なのです。

高い査定額は、「仕事が欲しいから、あなたの気分を良くするためにお世辞を言っています」と理解することが正しい解釈になります。

査定は売れる価格を出しているのではなく、不動産会社にとってはアピールの場であるということを理解しておきましょう。

以上、ここまで不動産会社にとっての訪問査定の意味について見てきました。

では、訪問査定を受ける際には何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、訪問査定の際の有利誤認について解説いたします。

4.訪問査定の注意点は有利誤認

訪問査定は不動産会社の営業の一環であるため、実際に売れる価格よりも高くなりがちです。

そのため、売主としては「こんなに高く売れるの!」と有利誤認してしまう可能性があるため、注意が必要です。

有利誤認とは、高く売れる、つまり有利な方向に誤解してしまうということ

仲介の査定は、売却を保証する価格ではありません。

また、不動産会社にとっては営業の場でもあり、しかもいくら価格を高く出しても不動産会社には何ら罰則がありません。

罰則がなく、高く査定をした方が仕事を取りやすいのであれば、不動産会社は価格を高く出して当然となります。

不動産会社にとっては、高い査定額を出したところで痛くもかゆくもなく、むしろ仕事が取り約巣なるというメリットだけが生じます。

そのため、売主としては高い査定額を追求しても全く意味長いことになります。

査定額≠実際に売れる価格というのを理解する

追求すべきは「実際に売れる価格」であって、「査定額」ではありません。

このように査定額が高止まりしやすい傾向の中、査定額を本当の売却額として鵜呑みにすることは危険です。

特に、売却によって住宅ローンを返済するような人は注意が必要となります。

例えば、住宅ローン残債が4,000万円残っている物件で、適正価格が3,500万円で、お世辞価格が4,000万円だったとします。

お世辞価格の4,000万円を妄信して住宅ローンは返せると思って計画してしまうと、いざ売却して3,500万円でしか売れなかったら、500万円が足りないことになってしまいます。

また、次の購入物件の頭金を、売却物件から捻出しようとしている人も、高い査定額を前提に計画してしまうと、結局お金が足りなくなってしまうことがあります。

このように、一番高い価格で売れると有利に誤認してしまうと、後からお金が足りなくなってしまうというリスクが生じます。

不動産査定は、中古車や中古ピアノの買取価格の提示とは異なり、自分たちの購入する価格を出しているわけではありません。

あくまでも売却予想価格であり、とても無責任な価格を提示しているだけです。

高い査定額を提示してきた不動産会社に仲介を依頼することは、本当は似合っていないのに、「似合っている」と騙されて洋服を買うのと同じです。

不動産の売却は、金額が大きいため、「実は似合っていなかった」程度の損失では済まされません。

査定額には一喜一憂せず、しっかりと信頼できる不動産会社を見極める必要があるのです。

以上、ここまで有利誤認について見てきました。

では、こうした有利誤認を防ぐためにはどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に、信頼できる一括査定サイトの利用について解説いたします。

5.信頼できる一括査定サイトを利用する

訪問査定の有利誤認を防ぐには、信頼できる一括査定サイトを利用するということに尽きます。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

信頼できる一括査定サイトとは、査定に参画する不動産会社をしっかりと「審査」し「管理」しているサイトです。

例えば、1回もマンションを売ったことのないA社が5,000万円と査定し、地域で30年以上もマンションを売ってきているB社が3,500万円と査定したら、あなたはどちらを信用するでしょうか?

A社は創業したてて仕事が欲しいので、嘘でも5,000万円と査定することは十分あり得ます。

このような場合、ほとんどの人はB社の3,500万円を信用すると思います。

結局、査定は信頼できる不動産会社が査定していれば、信用できるということです。

言い換えると、信頼できる不動産会社だけを登録させている一括査定サイトなら信用できます。

ただし、信頼できる不動産会社であっても、たまに悪いことをする業者もいるかもしれません。

悪徳業者がいた場合、一括査定サイトの運営者側で悪徳業者排除のパトロール体制が取られている場合や、利用者からフリーダイヤルで電話相談を受け付けている場合には、業者を管理することができます。

業者の「審査」と「管理」が十分に行き届いている一括査定サイトであれば、信頼できる不動産会社が査定を行うため、有利誤認を防ぐことができます。

さらに、信頼できる不動産会社であれば、きちんと不動産を売却することができるため、本当に高く売却できるのです。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで不動産売却の際の訪問査定の必要性や注意点について見てきました。

訪問査定は、信頼できる不動産会社から査定を取ることが何よりも重要です。

信頼できる一括査定サイトを利用し、不動産売却を成功させましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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