リバースモゲージやリースバックって何?住みながら売却終活する2つの方法

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人生100年時代、老後資金への悩みはつきません。

持ち家の人の場合、その家に住みながら老後資金を手に入れる「リバースモーゲージ」と「リースバック」という方法があります。

「リバースモーゲージ」や「リースバック」は今どきの言葉で言う「住みながら売却終活」です。

住みながら売却終活したい人の疑問

  • 「住みながら資金を手にするって、どういうこと?」
  • 「リバースモーゲージとリースバックのメリット・デメリットは?」
  • 「どんな人にリバースモーゲージやリースバックが向いているの?」

そこでこの記事では、「住みながら売却終活」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、「終活」として「住みながら売却」をし、老後資金を手にする方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産を使った2つの老後資金入手方法

不動産を使った2つの老後資金入手方法には、「リバースモーゲージ」と「リースバック」があります。

この章では2つの方法の基礎的な内容についてご紹介します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に年金代わりにちょっとずつお金を借りる融資のこと

ちょっとずつ借りるお金が年金代わりとなり、老後資金に利用することが可能です。

通常、住宅ローンは最初に多額のお金を借りてちょっとずつ返済していきますが、リバースモーゲージはちょっとずつお金を借りて最後に多額のお金を返済することになります。

リバース(reverse)とは、英語で「反転する」、「裏返す」という意味で、モーゲージ(mortgage)は、「抵当」や「貸付金」という意味になります。

お金の動き方が住宅ローンと逆の動き方をするため、リバースモーゲージと呼ばれています。

リバースモーゲージは生存中の自宅の所有権はそのままですが、死後、自宅を売却することで借りていたお金を返す形になります。

元本は死後に返済しますが、利息の支払いは生存中に行います。

リースバック

リースバックとは、今の家を第三者に売却し、その第三者と賃貸借契約を結び、家に住み続ける方法

第三者に家を売却する時点で、大きなお金を手にすることができます。

家を売った時点で、その売却代金が老後資金となります。

賃貸借期間は10年間のケースが多く、その後は、買戻しをするか、もしくは契約期間の延長になります。

賃貸借期間中は家賃が発生することになりますが、リースバックの家賃は相場よりも低めに設定されることが多いです。

リースバックは、元々は住宅ローンが返済できなくなってしまった人が、今の家に住み続けるために利用するケースが多いです。

正式にはセールスアンドリースバックと呼び、一度投資家に売却し、その後、そのまま家を借りて最後に買い戻すというのが基本的な仕組みになります。

住宅ローンが返済できないような人が住み続けるため、家賃は基本的に低めに設定されます。

投資家は利回りに基づき購入額を決定するため、家賃を高くすれば売却額が高くなり、家賃を低くすれば売却額が低くなるという関係になります。

共通点は住み続けられること

リバースモーゲージも、リースバックも、今の家に住み続けながら資金を得るという点では共通です。

  • リバースモーゲージはちょっとずつお金を借りて、最後にドンと返済します。
  • リースバックは最初にドンとお金を手に入れて、家賃を払って家を借ります。

高齢になると、今の家を引越して、新しい環境に移ることになかなか気が進みません。

今の家に住み続けられるなら、近所に知り合いもいますし、生活環境を変える必要がないため、安心です。

リバースモーゲージやリースバックは、今持っている資産を活かし、引越をせずに老後資金を調達できる方法です。

環境を変えずに新たな老後資金を確保したい人に、おススメの方法となります。

以上、ここまで不動産を使った2つの老後資金入手方法について見てきました。

では、リバースモーゲージにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、リバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説いたします。

2.リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージのメリットは、主に以下の2つです。

リバースモーゲージの2つのメリット

  1. 自宅を売却せずに融資を受けられる
  2. 借入期間に制限はない

リバースモーゲージは自宅を売却せずに融資を受けられます。

融資期間に制限はありません。

例えば、自宅の評価額が600万円の場合、月5万円を借りる計画だと10年間借りることができ、月2.5万円借りる計画だと20年間借りることができます。

融資期間以上に長生きした場合、融資は打ち切られることになりますが、自宅の売却は本人の死亡後に行われますので、死亡するまで今の家に住み続けることが可能です。

一方で、リバースモーゲージのデメリットは、主に以下の2つとなります。

リバースモーゲージの2つのデメリット

  1. 対象となる物件の範囲が狭い
  2. 長生きリスクがある

リバースモーゲージは土地を担保にとってお金を貸すため、基本的に戸建てしか対象になりません。

一部にマンションが可能な銀行もありますが、審査に通るのは都心部の立地の良い場所のマンションに限られます。

戸建てもマンションも、基本的には立地の良い優良物件が対象となり、融資対象となる物件の範囲が狭いです。

また、長生きし過ぎることでリスクも発生します。

融資期間以上に長生きしたら、自宅はそのままですが、融資は打ち切られます。

金利は変動金利であるため、生存中に金利が高くなることもあります。

生存中は定期的に土地の評価の見直しも行いますが、途中で土地価格が大きく下落すれば借入可能額が減ることもあります。

リバースモーゲージは、長生きし過ぎることにより融資期間や金利、借入可能額の前提条件が崩れるというデメリットがあります。

以上、ここまでリバースモーゲージのメリットとデメリットについて見てきました。

では、リースバックにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、リースバックのメリットとデメリットについて解説いたします。

3.リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットは、主に以下の2つです。

リースバックの2つのメリット

  1. 一度のまとまったお金を手にすることができる
  2. 対象となる物件の範囲が広い

リースバックは売却ですので、まとまった金額が最初にドンと入ってきます。

ある程度大きなお金が必要な人にとっては、利用しやすい形態です。

また銀行の融資を受けるわけではなく、売却ですので対象となる範囲が広いです。

リバースモーゲージを申し込んで断られた人でもリースバックなら利用できます。

一方で、リースバックのデメリットは、主に以下の2つとなります。

リースバックの2つのデメリット

  1. 賃料が発生する
  2. 2.契約期間が基本10年である

リースバックは売却後、住み続けるために賃料の支払があります。

住んでいる限り賃料が発生するため、相応の経済力がないと続きません。

また、リバースモーゲージは売却後の賃貸借契約が基本10年です。

10年を過ぎた場合、自分で買い戻すか、または賃貸借契約を再契約するかの選択を行います。

賃貸借の契約期間が満了すると、リースバックで物件を所有していた会社は、第三者へ売却してしまうことが通常です。

第三者に売却すると、賃貸条件が変わり、賃上げされることもあります。

賃貸借契約の期間満了後は、住み続けられない可能性があるのがデメリットとなります。

以上、ここまでリースバックのメリットとデメリットについて見てきました。

では、どのような人がリバースモーゲージに向いているのでしょうか。

そこで次に、リバースモーゲージに向いている人について解説いたします。

4.リバースモーゲージに向いている人

リバースモーゲージに向いている人は、立地の良い戸建ての優良資産を持っている人です。

言い換えると、土地価格の高い資産を持っている人になります。

リバースモーゲージは、土地を担保に取るため、土地価格が高い人ほど多くのお金を借りることができます。

借りる月額を抑えれば、長期に借りることが可能です。

また、リバースモーゲージは物件が死亡後に売却されるため、基本的に家を失うリスクはありません。

リースバックだと、賃料の支払で経済的負担が大きく、また賃料の支払ができなくなったら退去せざるを得ません。

今の家に住めなくなるリスクは圧倒的にリースバックの方が高いため、老後の資金調達に関しては原則リバースモーゲージの方が有利です。

リバースモーゲージは、利息の支払いがあるものの、基本的に毎月お金が入ってきます。

それに対して、リースバックは毎月の家賃のお支払いが発生するため、経済的な負担感はリースバックの方が大きいです。

年金額を増やしたいという発想であれば、基本的にリバースモーゲージの方がオススメとなります。

まずはリバースモーゲージにチャレンジし、融資審査が通らなければリースバックを検討するのが順当な手順です。

以上、ここまでリバースモーゲージに向いている人について見てきました。

では、どのような人がリースバックに向いているのでしょうか。

そこで次に、リースバックに向いている人について解説いたします。

5.リースバックに向いている人

リースバックに向いている人は、住宅ローンの返済等、まとまったお金が必要な人です。

リースバックは、リバースモーゲージよりも毎月の経済的な負担が重くなるため、年金的な老後資金のあてにするのは使いにくい側面があります。

ただし、ある程度年金がもらえる人で、住宅ローンが結構残ってしまっているような人はリースバックがおススメになります。

リースバックをしてしまえば、住宅ローンを一気に返済することができます。

リースバックの家賃は通常の家賃よりも低く抑えられているため、その後の家賃を年金で十分に払うことができれば、老後に住宅ローンを払い続けるよりも特になるケースも出てきます。

十分な年金をもらえる予定であれば、リースバックを検討してみても良いでしょう。

6.まとめ

以上、ここまで「住みながら売却終活」って何?老後資金を手にするための2つの売却方法について見てきました。

リバースモーゲージもリースバックも住みながら老後資金を確保できる手法です。

まずはリバースモーゲージを優先的に検討し、他の選択肢としてリースバックも検討してみるのがおススメです。

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takataka

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