山林ってどうやって売買するの?業者の探し方や税金・手数料を解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

先祖から引き継いている不動産で山を持っている人は意外と多いです。

山林は、持っていても特に活用できないことが多いため、売却したいと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

山林の売買について知りたい人の疑問

  • 「山林の売買相場ってどれくらいなの?」
  • 「山林の値段って、どうやって決まるの?」
  • 「山林を売買するときの税金や手数料はどれくらいなの?」

そこでこの記事では、「山林の売買」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、山林の売買の仕方や業者の探し方、税金、手数料に至るまでを知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

山林をを高く売るなら複数社に査定相談
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる

1.山林相場の調べ方

山林の価格は非常に安く、荒っぽい言い方をすると山林の土地単価は宅地の土地単価の100分の1くらいの価格になります。

山林の価格は、全国の都道府県が毎年、「都道府県地価調査」というものを行っており、比較的相場を把握しやすい不動産の一つです。

都道府県地価調査とは、全国約21,000ポイントの宅地や林地について、毎年7月1日時点の時価を調査し、公表している制度

似たようなもので国が行っている地価公示があります。

地価公示は、全国約26,000ポイントの宅地について、毎年1月1日時点の時価を調査し公表する制度

ただし、「林地」の評価ポイントはありません。

そのため、山林の相場を把握するには、地価公示ではなく、都道府県地価調査になります。

地価公示については下記記事にて詳しく記載しています。

ぜひご参照ください。

都道府県地価調査は「標準値・基準地検索システム」で検索可能

都道府県地価調査は、国土交通省に「標準値・基準地検索システム」で検索することができます。

標準値・基準地検索システム 公式ページ

標準値・基準地検索システム 公式ページ

山林の相場を調べるには、「都道府県単位で検索」の部分に必ずチェックを入れるようにして下さい。

次に調べたい都道府県をクリックすると、次のような画面が出てきます。

ここで「林地(都道府県地価調査のみ)」をチェックし検索をクリックすると、該当する都道府県の山林の価格を見ることができます。

地価調査 検索画面

地価調査 検索画面

林地のポイントは、全ての市区町村にあるわけではありません。

ただし、山林は広い範囲で相場が形成されるため、近くの市区町村の林地の価格を調べれば十分です。

林地は宅地のように狭い範囲で価格が異なることはないため、相場を把握する程度であれば、まずは都道府県地価調査を利用するので十分でしょう。

以上、ここまで山林相場の調べ方について見てきました。

では、山林の価格を形成する要因は何でしょうか。

そこで次に、山林の価格形成要因について解説いたします。

2.山林の価格形成要因

山林とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供される土地のこと

現在、林業を前提とする山林の取引はわずかですが、林業を前提とすると山林の価格形成要因は、以下のようになります。

林業を前提とする山林の価格形成要因

  1. 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
  2. 乾湿、雨量等の状態
  3. 標高、地勢等の状態
  4. 土壌及び土層の状態
  5. 林道等の整備の状態
  6. 木材の搬出、運搬等の難易
  7. 労働力確保の難易
  8. 管理の難易
  9. 行政上の助成及び公法上及び私法上の規制、制約等

一方で、山林を宅地にすることを前提として場合、価格形成要因は少し変わってくることになります。

山林から宅地への転換を前提とする場合の価格形成要因は、以下のようになります。

宅地への転換を前提とする山林の価格形成要因

  1. 当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
  2. 付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
  3. 付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
  4. 造成の難易及びその必要の程度
  5. 造成後における宅地としての有効利用度

例えば、「付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向」が強ければ、山林が宅地の開発素地となるため、高い価格で売却できるようになります。

以上、ここまで山林の価格形成要因について見てきました。

では、山林を売る際に有効な方法はあるのでしょうか。

そこで次に、山林を売るなら一括査定サイトが有効なワケについて解説いたします。

3.山林を売るなら一括査定サイトが有効なワケ

山林を売るなら一括査定サイトが有効です。

山林を売ろうとしても、業者探しがまず大変です。

山林は価格が安いため、まともに扱ってくれる不動産会社は少ないです。

都心の大手不動産会社に依頼しても、山林の売買を経験したことのない営業マンがほとんどになります。

そのような中、一括査定サイトを使うと、不動産会社を簡単に見つけることができます。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトで山林の査定を申し込むと、不動産会社から訪問査定の申込があります。

自分で山林の売買実績のある不動産会社を探さなくても、査定を依頼する際、山林を選択すれば、自動で山林の売却ができる不動産会社を呼び寄せることができるのです。

特に山林の場合、相続などで都内の人が地方の山林を突然所有してしまうようなことがあります。

遠方の物件を売却する場合、不動産会社を探すことはますます大変になります。

一括査定サイトを使えば、山林がある場所の売却実績がある不動産会社を見つけることができるため、とても便利です。

尚、一括査定サイトといっても、全てのサイトで山林が査定できるわけではありません。

山林が査定できる一括査定サイトは「イエイ」と「オウチーノ」になります。

査定サイト 査定できるもの
イエイ 山林、農地・畑・田んぼ、分譲マンション、一戸建て、土地、ビル一室、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、店舗・事務所、工場・倉庫、その他
オウチーノ 山林・田畑、市街化調整区域(土地)、市街化調整区域(建物)、分譲マンション、一戸建て、宅地、店舗付き住宅、一棟マンション/アパート、区分マンション(収益物件)、倉庫/工場/店舗/事務所、一棟ビル、区分所有ビル

いずれも古くからあるしっかりした一括査定サイトですので、山林を売買する際は、不動産会社探しに一括査定サイトを利用してみましょう。

以上、ここまで山林を売るなら一括査定サイトが有効であることについて見てきました。

では、山林売却時にはどのような税金がかかるのでしょうか。

そこで次に、山林売却時の税金について解説いたします。

4.山林売却時の税金

山林売却時の税金は、まず「山林所得」を計算することから始めます。

山林所得の定義は以下の通りです。

【山林所得の定義】

山林所得とは、山林を伐採して譲渡したり、立木のままで譲渡することによって生ずる所得

ただし、山林を取得してから5年以内に伐採又は譲渡した場合は、山林所得ではなく事業所得か雑所得になります。

また、山林を山ごと譲渡する場合の土地の部分は、譲渡所得になります。

山林所得とは、以下の式で表されます。

山林所得 = 総収入金額 - 必要経費 - 特別控除額(最高50万円)
※総収入金額とは、売却額です。
※必要経費とは、植林費などの取得費のほか、下刈費などの育成費、維持管理のために必要な管理費、伐採費、搬出費、仲介手数料などです。

山林所得を求めたら、次は税金の計算です。

税額は、「5分5乗方式」と呼ばれる計算方法で求めます

5分5乗方式で計算される税額は以下の通りです。

山林所得の所得税額 = 山林所得 × 5分の1 × 税率 × 5

税率は下表の様に「山林所得の5分の1」に乗じた額によって決まります。

ポイントとしては、課税される所得金額は、山林所得に5分の1を乗じた後の金額という点です。

課税される所得金額(山林所得の5分の1) 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え?330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え?695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え?900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え?1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

税率を乗じたら、最後、その金額を5倍します。

例えば、山林所得が300万円だった場合、所得税は以下のようになります。

山林所得の税額 = 山林所得 × 5分の1 × 税率 × 5 = 300万円 × 5分の1 × 5% × 5 = 60万円 × 5% × 5 = 3万円 × 5 = 15万円

「5分5乗方式」という変な計算方法ですが、通常の不動産の売却とは異なりますので、理解しておきましょう。

以上、ここまで山林売却時の税金について見てきました。

では、山林売却時にどのくらいの手数がかかるのでしょうか。

そこで次に、山林売却時の手数料について解説いたします。

5.山林売却時の手数料

山林の売却を不動産会社に依頼すると、手数料が発生します。

ただし、山林は宅地ではないため、宅地建物取引業法の規制の網はかかりません

そのため、不動産会社はいくらでも要求しても良いことにありますが、実態としては通常の宅地建物取引業法の規制に準じた形で仲介手数料が請求されます。

宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限は以下のように定められています。

取引額(売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

山林は取引価格が小さいため、取引額が200万円以下となることも少なくありません。

200万円以下であれば、取引額の5%が仲介手数料ということになります。

尚、宅地とは以下の定義のものを指します。

宅地の定義

  1. 現に建物が存在する土地
  2. 建物を建てる目的で取引される土地
  3. 用途地域内の土地すべて※

※用途地域とは都市計画法で主に都市部に定められる土地になります。

例えば用途地域内の雑木林であれば、宅地に該当するため、宅地建物取引業法の上限規制が適用されます。

本当の山奥の山林で、林業を目的とするような山林の売買であれば、仲介手数料の規制はなく、いくらでも良いということになります。

仲介手数料については下記記事で確認ください。

6.まとめ

以上、ここまで、山林の売買の仕方や業者の探し方、税金、手数料について解説してきました。

山林はなかなか使いにくい土地です。

相続で、急に山林所有者となってしまった人は、売却して現金化することをおススメします。

一括査定サイトを使って、早速に売却を始めてみましょう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
アバター

合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

「この記事を人に教えたい!」と思ったらシェアをお願いします。

コメントを残す

avatar
  Subscribe  
Notify of